‘안전한 전세 만들기’ 전세 개혁 방안 발표

2024년 세계 주거의 날을 맞아
참여연대는 세입자들이 보증금을 떼이지 않는
안전한 전세 제도를 만들기 위한
전세 개혁 방안을 발표했습니다.

• ① 전세가율, 전세대출, 전세보증 규제
• ② 주택임대차의 물권화
• ③ 보증금 보호를 위한 임차인 권리 강화
• ④ 임대사업자 제도 개선

이번 방안은 참여연대, 민주사회를 위한 변호사모임, 한국도시연구소를 비롯한 시민사회와 관련 전문가, 학자들이 <전세 개혁 연구회>를 구성하여, 2024년 3월부터 7월까지 약 5개월에 걸쳐 논의한 결과를 토대로 마련했습니다.

첫 번째 발표를 맡은 김은정 참여연대 협동사무처장은 1990년 이후부터 지금까지 학계와 시민사회에서 전세 개혁에 대한 다양한 연구가 진행되었고, 최근 전세사기 등 사회적 재난 상황에서 에스크로제 도입, 전세가율 규제 등 다양한 방안이 제시되고 있음에도 정부와 국회가 전세 개혁에 손 놓고 있다며 비판했습니다.

이어 김 처장은 전세 제도의 네 가지 문제점을 짚었습니다.

첫째, 무분별한 전세대출과 전세보증의 문제점을 지적했습니다. 무분별한 전세대출과 보증은 전세가격 상승 요인으로 작용하고, 보증금 미반환 위험도 커질 수 밖에 없다고 설명했습니다. 특히 정부기관의 보증으로 위험 부담을 덜게 된 대출기관이 전세대출을 확대하는 ‘도덕적 해이’를 유발했고, 그 결과  한국주택보증공사(HUG)의 대위 변제액이 2021년 5,443억 원에서 2023년 4조 3,347억 원으로 급증했다고 꼬집었습니다.

둘째, 임차인이 전입신고와 확정일자 등을 통해 대항력과 우선변제권을 갖고 있어도 전세사기와 깡통전세 피해를 예방하기에는 역부족이라고 지적했습니다. 이는 주택 공시 제도가 불완전하고, 채권 계약인 주택 임대차에서 임차인의 권리가 물권인 전세권에 비해 약하기 때문이라고 덧붙였습니다.

셋째, 전세사기 피해를 통해 최우선 변제금 제도, 보증금 반환 능력이 없는 매수인으로의 주택 양도 문제(소위 ‘바지 임대인’ 문제), 임대인의 설명의무 및 공인중개사의 확인·설명에 문제점이 확인되었다고 설명했습니다. 주택임대차보호법 시행령 부칙에는 선순위 담보물권의 설정 당시 기준에 따라 소액임차인 보호 범위를 정하고 있는데, 대다수 임차인이 알지 못하는 부분이라며 제도 개선이 시급하다고 주장했습니다. 또 ‘바지임대인’을 동원해 보증금 반환채무를 면탈하지 못하도록 해야 하며, 임대인의 설명의무 및 공인중개사의 확인·설명 의무를 대폭 개선하고 임대인의 체납 조세 등을 확인하는 임차인의 권리를 강화가 필요하다고 강조했습니다.

넷째, 전세사기를 일으킨 임대인 상당수가 무자본 임대사업자로, 이에 대한 정부와 지자체의 관리·감독 행정 강화가 필요하다고 강조했습니다. 

두번째 발표를 맡은 임재만 교수(참여연대 민생희망본부 실행위원)는 전세사기와 깡통전세 방지를 위해서는 전세보증금을 집값의 일정 수준 이상으로 계약하지 못하도록 전세가율을 규제하거나 임대주택도 부채비율 상한제(60~70%)를 실시해야 한다고 주장했습니다. 아울러 전세대출의 원금 상환 주체와 이자 지급 주체를 분리하여 임대인이 보증금을 상환하지 못할 경우, 임차인이 대출금을 상환하는 불합리한 구조를 개선해야 한다고 강조했습니다. 구체적으로 전세계약을 기초로 금융기관이 임대인에게 전세금을 무이자로 대출하되 임차인은 계약 기간 동안 전세금에 대한 이자를 금융기관에 납부하고, 전세계약이 만료되면 임대인이 전세대출금을 상환하도록 하는 방안을 제시했습니다.(아래 그림2 참고) 또 최근 월세 수요가 늘어나면서 월세 가격이 급등한다며, 월세 부담 완화를 위해서는 저렴한 공공주택을 확대하고, 전세와 월세의 동등한 임대소득세 부과, 과도한 필요경비 공제액 축소, 분리과세가 아닌 종합과세로 개선, 월세세액공제, 주거급여 및 주택바우처 확대 등 임대료 보조제도 확대 등의 세제 지원이 필요하다고 설명했습니다.

이어 이강훈 변호사(참여연대 운영위 부위원장)는 임차인의 보증금을 보호하려면 임대차의 물권화를 강화해야 한다고 주장했습니다. 이를 위해 임대차를 등기에 의해 공시하는 것을 일반화하고, 등기된 임대차에 경매청구권을 부여하는 방안을 제안했습니다. 주택 임대차 등기를 강제하기 위해 임대차 계약을 하고 보증금을 지급하거나 증액할 때 반드시 임대차 등기가 동시이행되도록 규정하고, 미이행시 과태료 부과 등 행정 제재를 부과해 모든 임대차 계약 관계가 한번에 확인되도록 하고, 임대인이 보증금을 반환하지 않으면 임차인이 법원에 경매를 청구할 수 있도록 경매청구권을 부여해야 한다고 덧붙였습니다.

또 소액임차인 및 최우선변제금, 바지임대인 문제, 정보비대칭 문제 해결 방안을 제안했습니다. 특히, 선순위 저당권자의 권리 침해가 없도록 최우선변제금은 저당권 설정일의 법령 기준으로 적용하더라도 소액임차인 해당 여부는 경매절차에서 배당할 때의 법령 기준에 따라 판단하도록 할 수 있도록 해야 하며, 소액임차인과 최우선변제금 기준의 현실화가 필요하다고 강조했습니다. 한편 보증금을 반환할 수 없는 바지임대인 피해를 방지하려면, 임차인에게 사전 고지(위반시 과태료 부과)하고, 임차인이 임대차 계약 관계의 승계에 대해 동의서를 제공하거나 보증금 반환이 안전한 주택 매매거래에 대해서만 양수인이 보증금 반환채무를 인수할 수 있도록 해야한다고 설명했습니다. 다만, 등기된 임차권에 경매청구권을 부여할 경우에는 소유권 양도 사전 통지가 있으면 양수인이 임대차 보증금 채권을 면책적으로 인수하도록 하되, 이의를 제기하는 임차인은 주택 양도인이자 자신과 계약을 맺은 임대인에게 계약 해지권을 행사하고 주택 양도인인 임대인에게 보증금 반환을 청구하도록 하는 것이 필요하다고 덧붙였습니다. 정보 비대칭 문제 해결을 위한 임대인 정보 제공 의무의 개선, 공인중개사의 임대인에 대한 정보제공 요구 의무 등도 제안했습니다.  

끝으로 이 변호사는 무자본 등록임대사업자로 인한 전세사기와 깡통전세 피해가 확인된 만큼 임대사업자에 대한 관리 및 감독 강화가 필요하다고 강조했습니다. 이 변호사는 현행 전월세신고제를 확대하여 모든 임대주택의 등록 의무화(이를 통해 주택의 거래이력제 구축) 또는 모든 주택임대사업자 등록을 의무화하고 등록된 임대주택과 임대사업자에 대한 관리·감독 행정을 강화하는 등의 임대사업자 제도 개선 방안을 제안했습니다. 이 변호사는 임대사업자 제도 개선 방안을 내놓지 않고, 6년 단기임대사업 도입한 정부를 강하게 비판했습니다.

참여연대는 계속해서 토론회, 간담회 등을 통해
‘전세 개혁 방안’을 공론화하는 한편
정부와 국회에 입법, 행정, 금융 제도 개선을
촉구하는 활동을 지속하겠습니다🌈

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