‘주택임대차 제도 개선 방안 연구’ 보고서 평가 좌담회

임대차2법, 세입자 주거권 보장을 중심으로 분석하고 부작용 해소할 대안 제시해야

지난 2월 6일, 국토교통부는 국토연구원이 작년 4월 제출한 ‘주택임대차 제도개선 방안 연구’ 보고서를 뒤늦게 공개하며, 공론화 과정을 거쳐 제도 개선안을 마련하겠다고 밝혔습니다. 국토연구원에서 제안한 4가지 방안은 임대차2법을 폐지하거나 그에 상응하는 수준이어서 향후 국토교통부가 현행 제도보다 후퇴한 개선안을 내놓을 가능성이 높아 보입니다. 특히 윤석열 정부가 출범 전부터 임대차3법이 전월세 폭등을 가져왔다며 임대차3법 폐지를 주장해왔다는 점을 고려하면, 폐지 수순으로 해석될 수밖에 없습니다.

그러나 임대차법이 전세가 폭등의 주요한 원인이라는 근거는 발견되지 않았습니다. 오히려 임대차법이 세입자들의 권리를 제대로 보호하지 못하면서 전국 곳곳에서 전세사기와 깡통전세가 속출했고, 전세 기피 현상까지 발생하고 있는 상황입니다. 즉, 전세사기와 깡통전세 문제 해결을 위해서는 현행 임대차법을 보다 강화하는 개선안 마련이 필요합니다.

이에 주거세입자 단체로 구성된 주거권네트워크 등은 2월 25일(화) 오전10시, 참여연대2층 아름드리홀에서 좌담회을 열어 ‘주택임대차 제도 개선 방안 연구’ 보고서의 문제점을 짚어보고 임대차법 개선 방안을 제안했습니다.

연구 보고서, 주거권 보장 강화라는 임대차 2법 목적 달성을 중심으로 분석하지 않아

임재만 세종대 교수(참여연대 민생희망본부 실행위원)는 보고서의 가장 큰 문제점으로 세입자 주거권 보장 관점이 부재하다는 점을 지적했습니다. 구체적으로 공급부족, 임대주택의 질 저하와 같은 문제가 임대인의 실거주 등을 사유로 거절될 수 있는 한계가 있는 갱신계약권(2+2) 도입으로 발생한다고 분석하고 있다고 설명했습니다. 이외에도 신규가격과 임대료 인상률 상한제(5%) 적용을 받는 갱신가격 간의 이중가격이 형성되는 현상을 두고 갱신한 세입자의 혜택, 편익은 고려하지 않고 형평성의 문제로서만 인식하고 있다고 짚었습니다.

또한, 임대차 2법이 주택가격 상승을 불러왔다고 하면서도 주택가격에 영향을 미치는 낮은 금리, 전세대출 및 보증 등의 다른 제도적 요인을 무시하고 있다고 강조했습니다. 실제로 임대차 2법 도입 이후 전세가격이 2022년까지 상승했다가 크게 하락하고, 신규계약 건수가 늘어날 것으로 예상된 2024년에는 소폭 상승하는 것에 그친 이유를 설명하지 못한다고 지적했습니다. 심지어 전세시장을 중심으로만 분석했고, 상대적으로 안정적이었던 월세시장은 분석대상에 포함하지 않았다고 설명했습니다.

연구 보고서, 임대차 2법으로 전세 거래 건수 줄고 전세가격 폭등했다고 주장하나 사실과 달라

최은영 한국도시연구소 소장은 먼저 한국도시연구소가 2021년부터 2024년까지 진행한 주거실태조사에서의 임대차 3법 찬반 설문 결과를 보면 안정적 주거 기간 확보, 임대료 폭등 방지를 이유로 찬성 의견이 지속적으로 상승하고 있다고 밝혔습니다.

또한, 정부가 전세공급 감소, 전세가격 상승을 이유로 임대차 2법 폐지를 주장하고 있으나 정작 사실과 다르다고 지적했습니다. 실제로 국토교통부가 공개하는 실거래가 자료를 분석해보면 전체 주택의 전세 건수는 임대차 2법 개정 이후에도 증가하는 추세를 보이고 있으며, 아파트 외 주택의 전세 건수는 감소하는 추세이긴 하나, 그 기점이 임대차 2법 개정 직후가 아닌 2023년부터인 점을 볼 때 전세공급 감소와 임대차 2법 개정의 관련성은 낮다고 설명했습니다.

나아가 전세가격 상승은 임대차 2법이 아닌 매매가격의 상승과 금리 등이 더 많은 영향을 미쳤다고 강조했습니다. 오히려 임대차 2법이 개정되던 2020년 7월의 경우 직전 월의 매매가격 상승률에 비해 전세가격 상승률 및 변동률은 낮게 나타났고, 이러한 경향은 임대차 2법 개정 이후에도 이어졌다고 설명했습니다.

여전히 부족한 세입자 권리, 이를 후퇴시킬 임대차 2법 완화·폐지 시도 멈추어야

서동규 민달팽이유니온 사무처장은 다양한 사례를 들어 임대차법이 개정되었어도 주택 세입자의 주거권이 온전히 보장되지 않는 현실을 지적하고, 그럼에도 세입자 권리를 후퇴시키려는 시도는 즉각 중단되어야 한다고 강조했습니다. 대표적으로 얼마 전 2주기를 맞은 인천 미추홀구 전세사기 희생자는 임대차 2법이 도입된 이후임에도 보증금을 25%, 32%를 올려주었고, 이로 인해 소액임차인 기준을 벗어나 최우선변제금을 보장받을 수 없었다고 밝혔습니다.

더불어 임대차 2법이 시행된 지 4년 반이 넘은 만큼 세입자들은 물론 임대인들도 적응하고 있다며, 다세대주택에 살던 신혼부부가 이사 걱정을 놓았다는 사례, 대학생이 졸업할 때 까지 집 걱정을 해결했다는 사례 등을 들어 주거권 강화에 긍정적인 영향을 미치고 있다고 설명했습니다.

임대차 2법의 한계가 있다면 세입자 권리를 더 두텁게 보장하는 방향으로 개선되어야 마땅해

김대진 변호사(주택세입자법률지원센터 세입자 114 사무처장, 민변 민생경제위원회)는 임대차 2법의 한계가 있다고 하더라도 이는 세입자 권리를 강화하는 방향으로 보완되어야 할 것이지, 임대차 2법 완화 내지는 폐지로 해결할 사안이 아니라고 지적했습니다. 구체적인 개정 방향으로는 계약갱신청구권은 임대인이 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 실거주 사유를 엄격하게 규정하고, 임대인이 실거주 사유에 대한 입증 책임을 갖는 점과 이를 증명하기 위한 절차를 명확히 규정하여야 한다고 제안했습니다. 임대료 인상률 상한제는 임대인과 임차인이 합의하여 갱신하는 경우에도 적용하고, 표준임대료 도입, 분쟁조정 기능 강화 등 실제 임대인과 임차인이 대등한 지위에서 임대료 협상을 할 수 있도록 보완해야 한다고 주장했습니다.

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▣ 자료집 [원문보기/다운로드] 

좌담회 개요

• 제목 : ‘임대차2법 무력화 방안’의 문제점을 짚어보다, 주택임대차 제도 개선 방안 연구 보고서 평가 좌담회
• 일시 : 2025년 2월 25일 오전 10시
• 장소 : 참여연대 2층 아름드리홀 
• 주최 : 주거권네트워크, 주택임대차보호법개정연대, 민변 민생경제위원회, 참여연대, 빈곤사회연대, 민달팽이유니온, 주택세입자법률지원센터 세입자114, 나눔과미래
• 진행 순서
  • 패널1_임대차2법을 무력화하는 4가지 방안의 문제점 / 임재만 교수, 참여연대 민생희망본부 실행위원 
  • 패널2_임대차2법 도입 이후 전월세 가격 변화 / 최은영 한국도시연구소 소장
  • 패널3_ 세입자의 눈으로 바라본 임대차2법 / 민달팽이유니온  
  • 패널4_임대차2법의 한계와 개선방안 / 김대진 변호사, 주택세입자법률지원센터 세입자 114 사무처장, 민변 민생경제위원회
  • 사회 : 이원호 빈곤사회연대 집행위원장