새정부가 최우선해야 할 주거·부동산 정책 제안 연속좌담회_[2회] 공시가격 제도, 공공임대주택 정책

참여연대 등 주거시민단체는 새정부가 우선적으로 추진해야 할 과제로 △전세사기와 깡통전세 예방, △공시가격 제도 개선, △공공임대주택 공급 및 예산 확대를 선정하고, 이를 구체적으로 제안하는 연속 좌담회를 진행하고 있습니다. 오늘(6/18) 열린 두 번째 좌담회에서는 윤석열 정부의 주거·부동산 정책의 폐해 회복을 위해 공시가격 제도와 공공임대주택 정책의 문제점을 짚고 개선 방안을 새정부에 제안했습니다. 이번 좌담회는 김은정 참여연대 협동사무처장이 사회를 맡았으며, 최은영 한국도시연구소 소장, 임재만 교수(참여연대 민생희망본부 실행위원), 박준 서울시립대 교수, 이강훈 변호사(세입자114 센터장)의 발표로 진행했습니다.

최은영 한국도시연구소 소장은 국토교통부가 공개한 공동주택 공시가격과 실거래가 자료를 분석한 결과, 2020~2024년 공시가격의 실거래가 반영률이 전반적으로 하락하고 보유세 부담도 크게 줄어들었다고 밝혔습니다. 분석에 따르면, 2023년 전국 공시가격 평균은 전년 대비 19.8% 하락했으나 실거래가는 36.9% 상승했으며, 서울 역시 공시가격은 19.4% 하락, 실거래가는 9.3% 상승했습니다. 공동주택 단지별 실거래가 반영률은 2020년 67.5%에서 2024년 61%로 낮아졌습니다(표1 참고).

<표 1> 아파트 공시가격과 실거래가 변화(2019~2024년)

최 소장은 이러한 결과를 바탕으로, 윤석열 정부가 공시가격 현실화율을 2020년 수준으로 유지한 것이 아니라 대폭 낮췄다고 비판했습니다. 윤석열 정부는 공시가격이 실거래가를 초과하는 ‘역전 현상’을 막겠다며 2020년 수립된 ‘공시가격 현실화 로드맵’을 폐지하고, 2025년부터 시세 변화율만 반영하겠다고 했지만, 2024년 기준 공시가격이 실거래가를 초과한 단지는 전체의 0.9%에 불과하며, 대부분 3억 원 미만의 연립·다세대 주택이었습니다.

보유세 부담도 큰 폭으로 감소했습니다. 주택분 종합부동산세 결정세액은 2020년 1.5조 원에서 2021년 4.4조 원으로 증가했다가, 2022년 3.3조 원, 2023년에는 0.9조 원으로 급감했습니다. 주택분 재산세 부과세액 역시 2018년 4.5조 원에서 2022년 6.7조 원으로 늘었다가, 2023년 5.8조 원으로 감소했습니다. 서울 25개 대표 아파트 모두 2019년~2023년 실거래가가 크게 상승했지만, 2020년~2024년 공시가격의 실거래가 반영률은 대부분 하락했습니다.

일례로 강남구 은마아파트(전용 76.8㎡)의 실거래가는 2019년 17억 8,460만 원에서 2023년 21억 5,241만 원으로 약 3억 7천만 원 상승했지만, 공시가격은 2020년 13억 6,777만 원에서 2024년 15억 7,062만 원으로 약 2억 원 상승하는 데 그쳐, 반영률은 76.6%에서 73%로 낮아졌습니다. 이에 대해 최 소장은 윤석열 정부가 공시가격 현실화율뿐만 아니라 재산세와 종합부동산세의 세율, 공정시장가액비율까지 모두 낮춰 고자산계층의 보유세 부담을 완화시키고, 보유세를 통해 확보할 재원도 크게 감소했다고 지적했습니다. 특히 0.3%에도 못 미치는 보유세 실효세율을 명목세율에 가깝도록 높이는 것이 중요하다고 강조했습니다. 최 소장은 이재명 정부가 공시가격 현실화 로드맵을 정상화하고, 조세법률주의에 위배되는 과세 왜곡 장치들을 폐지하는 입법을 추진해야 한다고 주장했습니다.

임재만 교수(참여연대 민생희망본부 실행위원)는 1989년 공시지가 제도 도입 이후, 2006년 주택 가격 공시제도가 도입되었으나 비주거용 부동산 가격 공시제도는 아직 도입되지 않고 있다고 지적했습니다. 임 교수는 공시가격이 재산세·지역건강보험료 등 약 60여 개 행정 목적에 활용되지만, 보상과 과세처럼 이해가 충돌하는 영역에서 사용되어 시세반영률과 형평성에 대한 이해 상충 문제가 발생한다고 설명했습니다. 노무현·문재인 정부가 낮은 시세반영률를 제고하기 위한 로드맵을 발표했으나, 정권 교체 이후 폐기되었고, 2025년 국토교통부가 발표한 공시가격의 시세반영률은 표준지 65.5%, 표준주택 53.6%, 공동주택 69%로 지역·유형·가격대 간 불형평성이 여전하다고 비판했습니다. 또한, 공시제도 도입 당시부터 시세반영률이 낮았고, 불형평성이 존재했으며, 시세반영률의 수준과 형평성이 아닌 전년 대비 상승률을 기준으로 관리되어 왔다고 지적했습니다. 이에 조세정의와 공평한 행정을 위해 공시가격의 수평·수직적 불형평성 문제가 반드시 시정되어야 한다고 강조했습니다. 토지의 공시가격 현실화 수준은 현 수준에서 한 번에 형평성을 맞추는 방안이 가장 바람직하며, 건물은 기존의 건물시가표준액을 활용하되, 신축단가 기준의 현실화가 필요한 경우 세율을 조정하도록 해야 한다고 주장했습니다. 또한 공정시장가액비율, 세부담상한율 등을 점진적으로 조정하는 장기계획과 함께, 토지 중심의 공시가격 제도 개선, 공시가격 결정의 중립성과 평가의 독립성 확보, 중앙-광역-지방 정부간 역할 재정립이 필요하다고 강조했습니다.

박준 서울시립대 교수는 EU, OECD 선진국에 비해 한국의 장기공공임대주택 비율이 낮아 민간임대주택에 대한 과도한 의존으로 이어져 금리 변동 등 외부 충격에 취약하다고 지적했습니다. 박 교수는 윤석열 정부가 전임 정부보다 공급 계획을 25.9% 축소했고, 공급 실적도 계획 목표에 크게 미달했다고 비판했습니다. 박 교수는 주택도시기금에서 주택구입, 전세대출 지원 비중이 커진 반면, 공공임대주택 융자사업 비중은 감소했는데, 민간임대주택을 활용하는 전세임대의 비중은 18%로 커졌고, 민간임대지원도 7%로 확대되고 있다고 지적했습니다. 주택도시기금의 미투입 잉여금이 증가하고 있는 점도 지적했습니다. 청약저축 해지 등 유사시를 대비한다고 하더라도 해지율 등을 고려할 때 과도한 규모이며, 주거복지 증진에 쓰여야 할 기금이 사업계획 없이 여유자금으로 누적되는 것은 심각한 문제라는 것입니다. 박 교수는 기금 조성 규모와 여유자금 규모, 세부사업내역을 고려할 때 공급 확대를 위한 기금 여력은 충분하다며 주택도시기금의 적극적 투입과 강력한 정책 의지가 뒷받침되어야 한다고 강조했습니다. 또한 공공임대주택 질적 개선, 공급주체에 대한 부담 경감, 민간임대시장의 의존도 축소, 주택도시기금 운용의 유연화, 사회적기업·비영리법인 등 사회적 주체에 의한 사회임대사업에 주택도시기금 활용 등이 필요하다고 덧붙였습니다.

마지막으로 이강훈 변호사는 이재명 대통령이 ‘공공임대주택 비율 단계적 확대’와 ‘공공임대주택 공급 로드맵 법정화’를 공약했지만, 공급 목표를 분명히 밝히지 않았다고 지적했습니다. 또한, 공급계획의 법정화보다 공급 목표를 구체화하고 장기공공임대주택을 확대해 공공임대주택 비율을 높이는 것이 더욱 중요하다고 강조했습니다. 이 변호사는 새정부에 △2026년부터 장기공공임대주택 공급량을 연간 15만 호 이상으로 상향, △공공임대주택 예산을 윤 정부 출범 이전 수준으로 증액, △공공임대주택 지원단가 상향 조정을 제안했습니다. 또한 공공임대주택 확대를 위한 관련 제도와 운영 방식에 대해 △공공택지 개발에 민간사업자 단독 시행을 허용하는 계획의 철회, △공공택지의 80% 이상을 공공주택으로 공급하도록 하는 공공주택특별법 개정, △토지주택은행 설치, △토지와 주택 선매권 제도 도입, △민간 주택 사업에 대한 공공임대주택 공급 의무화 등을 제안했습니다. 이 변호사는 입주대기자 명부 시행, 보증금 및 임대료 개선, 공공임대주택 운영관리 예산 확대, 노후 공공임대주택의 에너지효율 개선 사업 시행의 필요성을 강조하며, 공공주택 확대를 공약한 만큼, 주거시민단체의 제안을 적극적으로 수용해 제도 개선에 나설 것을 촉구했습니다.

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좌담회 개요

• 제목 : 새정부가 최우선해야 할 주거·부동산 정책_[2회] 공시가격 제도와 공공임대주택 정책
• 일시 및 장소 : 6월 18일(수) 오전10시, 참여연대 2층 아름드리홀
• 주최 : 주거권네트워크, 참여연대
• 진행순서
  • 사회 : 김은정 참여연대 협동사무처장
  • 발표
    • 실거래가 분석을 통해 본 공시가격 현실화 로드맵 이행 중단의 문제점 / 최은영 한국도시연구소 소장
    • 공시가격 제도 개선 방안 / 임재만 세종대 교수, 참여연대 민생희망본부 실행위원
    • 공공임대주택 공급과 예산, 주택도시기금 운영의 문제점 / 박준 서울시립대 국제도시과학대학원 교수
    • 공공임대주택 공급과 예산 확대 및 주택도시기금 운영 등 개선 방안 / 이강훈 변호사, 주택세입자법률지원센터 세입자114 센터장
  • 종합토론