전세사기·깡통전세 피해자 전국대책위원회, 전세사기·깡통전세 문제 해결을 위한 시민사회대책위원회는 더불어민주당 김남근·김현정·박정현·염태영, 조국혁신당 신장식 의원, 진보당 윤종오 의원, 사회민주당 한창민 의원과 공동으로 9월 29일 오후 3시, 국회의원회관 제1간담회의실에서 ‘전세대출과 보증 제도 개선방안 모색 토론회’를 개최했습니다.
임재만 교수(참여연대 민생희망본부 실행위원)는 △신탁등기 말소 조건 대출, △소액 전세대출시 선순위 설정 여부 무시, △다중·다가구 주택 등 선순위 임차인 존재 여부 미조사 등 무분별한 전세대출 사례를 지적하며, 대출 대상 임차주택에 대한 조사와 전세대출에 대한 LTV·DSR 규제를 적용해 전세대출의 안정성을 강화해야 한다고 강조했습니다.
임 교수는 전세의 긍정적인 점은 살리되 금융안정성을 강화하여 균형원리와 원금이자분리에 입각한 전세 구조 개혁을 제안했습니다. 구체적으로 “임대인과 임차인 간 전세계약을 체결하면, 임차인은 전세금융공사(가칭)가 발행하는 전세채권을 매입하고, 임대인은 전세금융공사에서 주택담보대출 또는 보증부 대출을 받으며, 계약이 종료되면 임대인은 전세금융공사에 대출을 상환하는 동시에 전세금융공사는 임차인에게 채권원금을 상환한다”고 설명했습니다. 이 때 전세대출은 원금과 이자 상환의 의무를 분리하고, 전세대출액은 전세보증금의 일정 비율을 넘지 않도록 하여 과다한 전세대출을 점진적으로 축소해 나가야 한다고 덧붙였습니다. 아울러 전세의 월세 전환에 따른 주거비 부담 완화 방안 마련, 부담가능한 양질의 공공임대주택의 확충, 주택도시기금과 HUG, HF의 역할과 기능 조정 및 통폐합 필요성을 제시했습니다.
신용상 한국금융연구원 선임연구위원은 전세시장의 제도적·구조적 문제점과 최근 주택 임대차시장의 동향을 짚으며, 향후 제도 개선의 기본 방향으로 ①임차인 주거권 보장, ② 금융자원의 효율적 배분을 제시했습니다. 신 위원은 서민주거 지원 및 임차인 주거권 보장을 위해 △월세화 가속화에 대한 맞춤형 주거복지 대책, △임대인과 임차인 간 비대칭 정보 해소, △ 임대인 전세금반환보증보험 가입 의무화, △전세‧월세 간 세제 불균형 완화 등을 강조했습니다. 또한 과도한 전세대출이 가계부채와 금융시스템 리스크를 키우고 있음을 지적하며, △전세보증금에 대한 DSR 적용 확대 △전세대출 위험가중치 상향 △보증비율 추가 축소 등을 통한 리스크 관리 및 금융자원의 효율적 배분을 제안했습니다.
이철빈 전세사기 피해대책위 공동위원장은 전세사기 피해자의 약 80%가 전세대출을 받았고, 평균대출금액은 약 9,600만원으로 대출을 갚지 못한 임차인은 채무조정을 고려하거나 인생 계획을 포기하는 사레가 다수 발생하고 있다고 설명했습니다. 이 위원장은 현행 특별법의 금융 지원 사각지대에 놓여있는 외국인 피해자, 일시적 1주택자, 전세대출을 신용대출로 전환한 피해자, 20년 무이자 특례채무조정시 보증되지 않는 금액의 일시상환 요구 등에 대한 대책 마련을 요구했습니다. 또한 은행의 전세대출 부실심사와, 은행과 전세사기 일당 공모 의심 사례를 제시하며, 전세사기 피해 구제를 위한 금융권의 사회적 책임을 강조했습니다. 전세대출 원금이 임대인에게 직접 이체되는 점을 고려할 때, 전세대출 원금 상환 책임은 임대인에게, 실사용료 개념인 대출이자는 세입자가 부담하는 것이 합리적이라고 주장했습니다. 한편, 이 위원장은 일각에서 전세대출 심사를 강화하면 실수요자의 대출한도가 줄어든다고 우려하지만 세입자는 이전보다 안전한 계약에 대한 선호가 높아지고 있다고 평가했습니다. 또한 기존 전세대출과 보증제도로 떠받쳐온 전세시장이 월세시장으로 재편됨에 따라 월세 확대에 따른 세입자 주거 안정 정책 마련이 시급하다고 주장했습니다.
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토론회 개요
- 제목 : 전세대출과 전세보증 제도 개선방안 모색 토론회
- 일시 : 2025년 9월 29일 월요일 오후 3시
- 장소 : 국회 의원회관 제1간담회의실
- 주최 : 전세사기·깡통전세 피해자 전국대책위원회, 전세사기·깡통전세 문제 해결을 위한 시민사회대책위원회, 더불어민주당 김남근·김현정·박정현·염태영 의원, 조국혁신당 신장식 의원, 진보당 윤종오 의원, 사회민주당 한창민 의원
- 진행순서
- 사회 : 박현근 변호사, 민변 민생경제위원회
- 발제 : 전세대출과 보증제도의 문제점과 개선방안 / 임재만 세종대 교수, 참여연대 민생희망본부 실행위원
- 토론
- 신용상 한국금융연구원 선임연구위원
- 이철빈 전세전세사기·깡통전세 피해자 전국대책위원회 공동위원장
- 정수호 국토교통부 주택기금과 과장
- 이송이 금융위원회 금융정책과 사무관
- 김태웅 금융감독원 은행감독국 선임조사역
- 이현석 HUG 주택도시보증공사 전세보증팀 팀장
- 손정주 HF 한국주택금융공사 주택보증부 부장
- 이종혁 전국은행연합회 여신제도부 부장
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