민생희망본부 주거 2026-08-28 800

[2026 정기국회 입법·정책과제] 무주택 세입자 권리 보호와 전월세 안정을 위한「주택임대차보호법」 개정

1. 현황과 문제점

최근 서울과 지방, 아파트와 비아파트 간 매매가격과 전월세 가격 격차가 더욱 벌어지는 가운데, 서울과 수도권 세입자들의 주거 불안이 커지고 있음. 국토교통부 실거래가 자료에 따르면 서울 아파트의 호당 전세가격은 2021년 1분기 5.2억 원에서 2026년 1분기 6.2억 원으로 상승했으며, 같은 기간 호당 월세는 104만 원에서 166만 원으로 증가함.

최근 전월세 가격 상승은 윤석열 정부 시기 인허가와 착공 물량 급감, 재건축·재개발에 따른 이주 수요 증가, 매매가격 상승에 따른 전세가격 상승, 갱신계약 증가 등 다양한 원인이 복합적으로 작용한 결과임. 2026년 3월 정부가 발표한 공급 및 금융 지원 확대 정책만으로는 실효성이 낮은 만큼, 계약갱신 횟수 확대와 신규 임대차에 대한 임대료 인상률 상한제 적용 등 임대차법 개정이 병행되어야 함. 심지어 단 1회에 불과한 계약갱신청구권도 임대인이 실거주를 주장할 경우 행사하지 못함.

한편 청년과 1인 가구의 거주 비중이 높은 비아파트(다가구·다세대·연립·오피스텔 등)는 관리비 부과에 관한 법적 관리 기준이나 의무가 없어 관리비를 과다 청구하거나 월세 대신 관리비를 인상하는 꼼수가 횡행해왔음. 2026년 3월 법무부는 관리비 부과의 투명성을 높이고 과다 청구를 방지하기 위한 제도 개선 방안을 발표했으나, 관련 법안은 제대로 논의되지 못하는 실정임.

2026년 4월 전세사기특별법 개정을 통해 피해자와 시민사회의 요구를 상당 부분 반영한 실효성 있는 구제 방안이 마련되었음. 그러나 전세사기를 근절하기 위한 구조적 제도 개선은 여전히 미흡해 유사한 피해가 언제든 재현될 수 있음. 또한 2025년 4월, 2년 한시법이었던 전세사기특별법의 적용 기간을 2년 연장했지만, 2025년 6월 이후 체결된 신규 임대차계약은 피해자 인정 대상에서 제외되는 등 제도적 공백이 지속되고 있음. 관련 법안이 이미 국회에 다수 발의되어 있는 만큼 조속한 입법 추진이 필요함.

2. 세부 과제

1) 단 1회(2년, 최대 4년) 불과한 갱신 청구권 행사 횟수 확대

현행 1회(2년)인 갱신청구권 행사 횟수 확대 (상가 세입자와 동일하게 최대 10년까지)
장기적으로 세입자의 계속거주권 보장 강화

2) 과열 지역 중심으로 신규 임대차에 대한 임대료 규제

임대차 시장이 과열된 지역을 중심으로 신규 임대차 계약에 대한 임대료 규제로 과도한 가격 상승 방지

3) 실거주 갱신거절에 대한 입증 책임 규정 도입

임대인이 실거주 목적으로 갱신을 거절할 경우 거절 사유에 대한 증명 책임 명시(주택임대차보호법 제6조의3)
- 대법원은 임대인에게 입증책임이 있다고 판시함(대법원 2022다279795 판결)

4) 비아파트 관리비 부과 투명성 및 과다 청구 방지

임대인이 임차인에게 부과하는 관리비는 실비용의 합계액을 초과하지 못하도록 하고, 실비용 외 부과시 차임으로 추정

5) 소액임차인 기준 및 최우선 변제금 제도 개선

소액임차인 기준은 배당 시점으로 적용하되, 소액임차인의 보증금의 범위는 담보물권 설정 당시 기준 변경

6) (바지임대인 피해 방지) 주택 양도시 임차인에게 통지 의무 및 계약 해지권 부여

7) 임대주택에 대한 정보 비대칭 해소 및 설명 의무 강화

임대차 목적물 내역, 건축법 위반 사항, 수선이 필요한 사항, 변제 순위 등
민간임대주택(주택 유형, 임대의무기간, 임대개시일 등) 관련 정보
신탁주택(수탁자, 위탁자, 수익자에 관한 사항 등) 관련 정보

3. 관련 법안

갱신횟수 확대
- [2213489] 주택임대차보호법 일부개정법률안 (한창민의원 등 10인)
비아파트 관리비 부과 투명성 및 과다 청구 방지
- [2216908] 주택임대차보호법 일부개정법률안 (김승수의원 등 12인)
- [2217105] 주택임대차보호법 일부개정법률안 (고민정의원 등 10인)
- [2218060] 주택임대차보호법 일부개정법률안 (이춘석의원 등 11인)
- [2219361] 주택임대차보호법 일부개정법률안 (김기표의원 등 11인)
소액임차인 기준 및 최우선 변제금 제도 개선
- [2212133] 주택임대차보호법 일부개정법률안 (서영교의원 등 10인)
- [2213489] 주택임대차보호법 일부개정법률안 (한창민의원 등 10인)
- [2208596] 주택임대차보호법 일부개정법률안 (김승원의원 등 11인)
- [2214287] 주택임대차보호법 일부개정법률안 (윤종오의원 등 11인)
바지임대인 피해 방지
- [2214287] 주택임대차보호법 일부개정법률안 (윤종오의원 등 11인)
- [2213489] 주택임대차보호법 일부개정법률안 (한창민의원 등 10인)
- [2203786] 주택임대차보호법 일부개정법률안 (김희정의원 등 11인)
- [2211565] 주택임대차보호법 일부개정법률안 (전종덕의원 등 14인)
- [2219131] 주택임대차보호법 일부개정법률안 (배준영의원 등 14인)
임대주택의 설명 의무 강화
- [2201788] 주택임대차보호법 일부개정법률안 (황정아의원 등 15인)
- [2202775] 주택임대차보호법 일부개정법률안 (안태준의원 등 24인)
- [2205289] 주택임대차보호법 일부개정법률안 (곽규택의원 등 11인)
- [2206895] 주택임대차보호법 일부개정법률안 (이연희의원 등 17인)