묻지마 전세대출, 피해 사례로 본 제도 개선 방안

전세자금대출 제도는 서민 주거 안정을 목적으로 지속적으로 확대되었습니다.
과도하게 팽창한 전세대출은 전세가격과 집값의 상승을 부추겼습니다.
특히나 정책기관이 ‘보증’하고, 금융기관이 ‘승인’해준 대출이지만
전세사기가 발생했을 때 그 책임은 주로 세입자가 떠안게 됩니다.
묻지도 따지지도 않는 전세대출, 어떻게 바꿔야 할까요?

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참여연대는 오늘(9/16) 전세대출을 받은 후 전세사기를 당한 피해 사례를 통해 전세대출 제도 개선방안을 제안하는 기자회견을 진행했습니다. 구체적으로 보증금을 돌려받기 어려운 깡통전세, 다중·다가구 후순위, 신탁주택, 위반 건축물 등에서 무분별하게 전세대출이 이루어지고 있음을 지적했습니다.

기자회견에 참석한 서울 대림동 피해자 안산하 씨는 임차인의 신용만 확인하는 형식적인 대출 심사 문제를 비판했습니다. 안산하 씨는 2025년 1월 전세계약을 진행하여 3월 입주를 앞두고 있었는데, 2월부터 임대인이 파산을 준비한다는 사실을 알게 되었다고 밝혔습니다. 심지어 부동산 중개업자와 임대인이 전세대출을 받을 은행과 상담 직원을 지정해주면서 전세대출을 권장하였으나, 정작 금융기관은 파산 직전의 임대인의 능력을 전혀 심사하지 않았다고 지적했습니다. 안산하 씨는 형식적인 대출 심사 구조에서 금융기관이 아무런 손해 없이 역대 최고의 이자수익을 거두는 동안 임차인들은 전세사기 피해자로 내몰렸다고 강조했습니다.

서울 동작 아트하우스 대책위원회 강다영 위원장은 전세보증금반환보증은 가입할 수 없으면서 전세자금대출보증은 손쉽게 발급되는 문제를 지적했습니다. 강다영 위원장은 중소기업 청년 전세자금대출 등 정부가 운영하는 정책 대출이 안전한 매물에만 승인된다고 믿었다며, 집을 구할 때 ‘중기청 가능 매물’이라는 문구에 안심했다고 밝혔습니다. 그러나 그렇게 계약한 주택은 집값에 비해 전세가격이 높은 깡통주택이면서 보증금 회수가 어려운 다중주택이자 건축법 위반 건축물이었습니다. 무엇보다 건축물대장에서 위반 건축물로 기재되면 임차인의 보증금 반환을 보증하는 상품인 ‘전세보증금반환보증’은 가입할 수 없지만, 금융기관의 전세대출 상환을 보증하는 ‘전세자금대출보증’은 발급되고 있다고 비판했습니다.

김포 풍무동 피해자 김OO 씨는 현재의 전세대출 구조가 어떻게 피해자에게 위험성을 전가하는지를 지적했습니다. 김 씨는 신탁주택에 전세계약을 체결하였고 금융기관에서 전세대출과 대출 연장까지 받았다고 밝혔습니다. 그러나 신탁주택은 주택의 소유권이 신탁회사에 있어 신탁사의 사전 동의가 있어야만 임대차 계약이 유효합니다. 즉, 사전 동의 없이 체결된 계약은 무효로서 전세보증금을 돌려받을 수 없게 됩니다. 김 씨는 중개업자에게 아무런 설명을 듣지 못했고, 금융기관의 심사를 통해 대출을 받았지만 임대인의 보증금 미반환으로 발생한 피해는 임차인에게만 떠넘겨지고 있다고 강조했습니다.

최하은 민달팽이유니온 상임활동가는 금융기관이 깡통전세, 다중·다가구, 신탁 주택, 위반건축물 등 다양한 위험이 있음에도 불구하고 제대로 된 검증 없이 전세대출을 무분별하게 실행한 것에 대한 사회적 책임을 져야 한다고 비판했습니다. 또한, 빚내서 집사라는 대출 정책이 아닌 세입자 보호를 위한 주거 정책이 실현되어야 한다고 덧붙였습니다.

김은정 참여연대 협동사무처장은 서민 주거 안정을 위한 제도였던 전세대출이 금융기관의 무분별한 대출, 보증기관의 안일한 운영, 감독 당국의 방관 등으로 수많은 청년과 서민을 절망으로 몰아넣는 제도로 전락했다고 강하게 비판했습니다. 이어서 전세대출 제도의 근본적 재검토가 시급하다고 강조했습니다.

임재만 교수(참여연대 민생희망본부 실행위원)는 전세대출 개선 방안으로 △임대인 보증금 상환능력, 주택 권리 관계 등 대출심사 강화, △전세대출보증 발급 기준 강화 및 전세대출시 보증금반환보증 가입 의무화, △ 과잉 전세대출과 보증 규모 축소, △ 원금 상환(임대인)과 이자 납부(임차인) 의무의 분리 등을 제안했습니다.

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