민달팽이 유니온 소개 및 ‘대학생 전세임대주택 지원사업’ 실태 및 대안
오탁근 | 민달팽이 유니온 정책국장
민달팽이 유니온?
민달팽이 유니온은 청년 주거문제 해결을 위한 주거협동조합이다. 자기 집이 있는 달팽이에 비해 자신의 집이 없어 고생하는 청년들을 민달팽이에 빗대어 만든 이름이다. 청년들의 주거문제는 단순히 그 청년 개인이 게을러 돈을 많이 안 벌어서 혹은 개인의 결함에서 비롯된 것이 아니다. 부동산 가격은 전반적으로 높고 임금은 낮은 생활을 유지하기 힘든 상황에서 상경하고 독립해야만 하는 청년들의 상황을 단순히 개개인의 선택이라고 이야길 할 수 없다. 그렇기에 우리 민달팽이 유니온은 특히 청년 주거문제의 사회 구조적 문제점에 주목하고 또 그런 구조적 문제를 해결하기위해 어떠한 것들을 해야 하나 고민하고 있다. 또 청년 주거 문제가 개인의 문제가 아닌 구조와 사회의 문제라는 것을 알린다. 그리고 공동체를 꾸려 힘든 일은 나누고 서로 돕고 지내고자 하는 주거 협동조합이다.
대학생 전세임대주택 지원 사업 분석 및 실태
인간은 나이가 차서 성인이 되면 독립된 가구를 꾸리게 된다. 성인의 초입인 청년들에게 주거 공간은 독립된 개체로서의 생활의 기반이 된다. 청년 중 특히 대학생의 주거는 다양한 모습으로 나타난다. 통학, 자취, 하숙 그리고 기숙사다. 이 중 첫 번째 통학은 하나의 개체로 독립하지 못한 채 부모님의 가구에 종속된 상황이다. 자취 및 하숙은 독립된 가구가 되나, 현실적으로 비용 부담을 할 때 완벽하게 독립하는 경우가 많지는 않다. 기숙사의 경우는 어느 정도 학교에서 주거에 책임을 지려고하지만, 재학생 수에 비해 지나치게 적다는 한계가 있다. 각각의 개개인은 사회의 구성원으로써 사회화에 대한 책임을 사회에서 져야하는 것이 마땅하다. 허나 현재 대학생의 가장 보편적인 세 가지 주거 형태 중에 사회에서 책임을 지는 형태는 없다. 고로 사회 즉, 지자체나 중앙정부 차원에서 대학생을 대상으로 사는데 있어서 애로사항을 겪지 않게끔 하려면 여러 가지 새로운 지원을 해야 한다. 이런 대학생들의 요구에 따라 생겨난 정책이 올해 초에 생긴 LH의 “대학생 전세 임대주택”이다. LH주관의 이 사업은 대학생의 주거안정을 위하여 입주 대상자로 선정된 학생이 학교 인근에 거주할 주택을 물색하면 LH에서 주택소유자와 전세계약 체결 후 재임대하는 사업이다.
이번 대학생 전세임대주택 지원 사업은 다른 다양한 계층을 대상으로 했던 주거정책과는 다른 모습을 보인다. 여태껏 저소득층 등을 위해 주택공사에서 지원하는 방식이 새로 건축물을 짓는 것을 전제했다. 하지만 이번 대학생 전세임대주택 지원 사업은 실질적으로는 목돈을 구하기 힘든 자취·하숙생을 대상으로 금전적인 지원을 하는 방식이다. 단순히 돈을 지원해 주는 것이 아니라 대학가에서 거래할 수 있는 집을 구해서 거래하는 방식이기 때문에 돈을 빌려주는 게 아닌 완벽히 대주는 방식이라던 지 집을 고르는 자유도 측면, 새로 짓는 것이 아니라는 점 등에서는 그리 나쁘지는 않은 정책이라고 볼 수 있었다. 전세금을 전액 지원해주는 방식은 가족위주 사회에서 마치 돈 많은 부모의 역할을 대신하는 듯 했다.
이번 정책의 가장 큰 특징인 새로운 건축물을 짓지 않는 주거지원 정책이란 생각은 이미 개발이 많이 진행된 대학가의 특성상 나쁘지만은 않았다. 하지만 몇 가지 현실적인 한계와 다른 정책들과 맞물려 문제점이 생각보다 많았다. 첫째, 수요에 비해 공급이 지나치게 적었다. 수도권에 7천 호를 지원하는 것은 수도권 내 대학 수와 그 중 비수도권 출신 학생만 고려할지라도 현실적으로 지원받는 학생은 극소수인 셈이다. 이 학생들이 대다수 대한민국 부동산 문제의 일면을 계속 겪고 있을뿐더러 또 현실적으로 같은 수도권이라도 교통 편의에 따라 통학이 현실적으로 불가능한 지역도 많기 때문에 실질적으로 지원받아야할 학생 중 지원받은 학생의 비율은 더 낮게 된다. 게다가 현재 대학생의 주거는 현실적인 경제적인 한계 때문에 거의 모든 청년들이 성인이 되고 독립하면서 원래 있어야할 만큼의 수요보다 매우 낮은 선에서 결정되고 있다. 그렇기 때문에 현재는 현실적 한계에 부딪쳐 독립을 못하고 있는 많은 청년들을 생각해 봤을 때, 만약에 청년 대상의 복지 정책이 제대로 되어있는 상황이라면 1인 가구 수요는 현재보다 월등히 높을 것이다. 고로 실제로 보편 복지차원에서의 수요를 감당하기엔 지나치게 적은 숫자다.
둘째, 대학생만이 청년 주거문제의 대상자가 아니라는 것이다. 청년문제가 반값등록금 등이 이슈화 되면서 주목받는 추세라고들 한다. 하지만 실제로 주목받는 것은 ‘청년 문제‘가 아닌 ‘대학생 문제‘일 뿐이다. 이번 서울시립대의 학부생 등록금 인하 때 대학원생 대상 장학금이 줄어든 것 등 에서 청년문제가 아닌 대학생 문제가 이슈화 된 것을 알 수 있다. 실제로 이번 LH의 “대학생 전세임대주택“ 역시 이름에서부터 밝혔듯 대학생들만을 대상으로 하고 있다. 허나 청년세대의 주거문제는 각 상황의 특수성에 따라 심각성은 편차가 있을지라도 기존의 가구에서 독립하는 과정에서 일어나는 문제이기 때문에 모두 궤를 같이 한다. 특히 대다수의 대학생에게 청년 주거문제가 근원적으로 해결이 되지 않은 채로 여러 가지 지원이 있는 대학생 시절이 끝나기 때문에 어느 정도 어쩔 수 없이 대학가에 잔류하게 된다. 앞으로 임금에 비해 집값이 너무 비싸 대학교를 졸업해도 대학가를 떠나지 못하는 현상이 계속된다면, 대학가의 주거 수요는 점차 늘 것이고 그 결과 임대료도 계속 오를 것이다. 결국 청년 세대 내의 각 층의 주거문제 사이의 관계는 다른 세대 주거문제와의 관계에 비해 발생원인, 구해야하는 집의 종류 등이 비슷하기 때문에 더욱더 긴밀하게 연관될 수밖에 없다. 따라서 청년 문제 전반이 아닌 대학생 문제에만 접근하는 것은 형평성도 떨어질뿐더러 실효성도 떨어질 수밖에 없다.
셋째, 전세 임대업을 국가 차원에서 대신하는 것이 큰 실효성이 없는 상황이었다. 우선 이자율이 높지 않은 경제상황에서 전세로 내놓고자하는 집주인의 수가 적었다. 그래서 당시 전세로 매물이 나온 집들은 대부분 짓거나 고친지 얼마 안 되어 목돈이 필요한 집들 뿐 이었다. 허나, 신축한 집들의 경우는 대부분 큰 부채를 끌어안고 있다는 이유로 정책 시행 초반에는 LH의 거래대상이 되지 못했다. 현실적으로 LH의 거래 대상이 될 만한 집도 많지 않았지만 전세계약의 경우 임대사업자 입장에서는 애초에 월세가 많은 대학가에서의 전세계약의 경우 돈이 마련되지 않은 이상 굳이 전세로 할 필요가 없기 때문에 LH와의 계약이 더 안전하다거나 할 것도 없었다. 그리고 LH에서 심사하는 기간인 신청 후 1~2일 동안 먼저 팔려버리는 경우도 있었다. 그리고 만약에 대학생 전세 임대주택 지원 사업의 수혜자가 많거나 혹은 집중되는 지역이 이었다면, 전반적으로 소비자들의 구매력이 올라가는 동시에 전세 수요가 더 늘어나고 시장에 공급되는 매물의 수가 줄어들기 때문에 몇몇 지역의 전세 값이 폭등했을 것이다. 고로 이 정책은 공급이 병행되지 않는 이상 시장 흐름상 형평성에 크게 어긋나는 정책이 됐을 것이다.
넷째, 전반적인 부동산 가격 자체에 대한 고민이 없는 정책인 이상 어떠한 주거 정책도 실효를 가질 수 없다는 점이다. 한국 사회의 부동산 문제는 대한민국이라는 국가가 들어선 이후로 상당히 고질적인 문제이다. 수도권이 개발되고 확장되는 과정에서 개발 예정지의 주인들은 상당한 차익을 남겼다. 또 그 과정에서 건설사 역시 시장에서 도시화라는 가치를 독점적으로 창출해 내었기 때문에 터무니없는 이익을 가져갈 수 있었다. 이런 과정을 통해 현재의 부동산 가격이 다른 국가들에 비해 지나치게 높은 상황이 되었다. 건축물과 땅의 값이 이런 기형적인 방식으로 올라간 역사를 배제한 상황에서 단순히 시장의 조율로 균형가격을 찾아갈 것이라는 생각은 현실적이지 않다. 실제 집의 거래가격과 여러 계층의 사정을 고려한 적당한 가격 사이의 격차가 심각하게 큰 지금은 경제학적 가정이 맞지 않는 현실에서는 매우 긴 시간이 걸렸을 때야 가능하다. 따라서 수요 공급 변화에 따른 시장의 자율에 맞춰 적정 가격으로 수렴할 것이라는 판단은 실효성이 거의 없다. 고로 단순히 시장경제 활성화가 아닌 다양한 대책이 필요하다. 하지만 현 이명박 정권에서는 소비 지원을 통한 시장경제 활성화가 아닌 다른 대안을 내놓지 않는 상황이기 때문에 상식적인 선에 비해 지나치게 집값이 비싸다는 핵심적인 문제점을 건드리는 정책은 내지 않고 있다. 그렇기 때문에 주거 문제를 근본적으로 해결할 수 없고, 부분적으로 문제들을 덮으려다가 시장 사이의 관계를 통해 다른 부분에서 문제를 만들게 된다.
한국 사회의 부동산 문제와 청년 문제라는 큰 두 개의 문제가 복합적으로 작용해서 생긴 것이 청년 주거문제이다. 청년 문제의 근본적인 원인은 사회 속에서 아직 독립적인 개체로 작용하지 않는 개인들에게 사회가 책임을 지고 진정한 사회의 일원으로 만들려는 노력이 부족하기 때문이다. 또 한국의 주거문제는 지나치게 부동산가격이 높은데 바탕을 두고 있다. LH의 대학생 전세 임대주택 지원정책은 이 둘 중에서 그나마 대학생 문제에만 어느 정도 신경 쓰고 있을 뿐이다. 고로 올해의 LH의 “대학생 전세 임대 주택”의 경우 한계가 명확하다. 이 두 가지 문제점에 대해 모두 인식하고 있어야지 청년 주거 문제에 대한 피상적이지 않고 사회 구조적으로도 합리적인 대안이 나올 수 있다.
유효할만한 다양한 정책들
첫째, 근본적인 부동산 정책이 필요하다. 땅 자체는 거의 더 이상 생산할 수 없는 자원이기 때문에 공공재가 될 수밖에 없다. 고로 시장 경제에 의존하는 방식으로 땅값 문제는 해결 될 수 없다. 높은 세율로 부동산으로 불로소득을 얻는 것을 규제하여 땅값을 안정하고 땅에 “투자”됐을 자본을 다른 곳에 투자하게끔 해야 한다. 또 한국 사회의 집값이 높은 이유를 통시적 관점에서 문제의식을 가지고 관찰해야 한다. 건설 자본이 건축에 따른 이익을 독식하는 구조를 바꿔서 새로 짓거나 보수한 건물의 가격을 낮춰야 한다. 현 부동산의 근본적인 문제점을 고치고자하는 정책은 효과를 빠르게 볼 수 있는 정책도 아니고 만병통치약처럼 모든 주거문제가 풀리게 되지는 않겠지만 꼭 필요하다. 부동산 시장 전반적으로 가격이 정상가를 찾아가면서 다양한 부분의 주거문제들을 해결할 실마리가 나올 것이며, 근본적인 문제를 해결하려는 노력 없이는 피상적인 상황들이 지엽적인 대안으로 나아지더라도 주변에 악영향을 끼치며 변할 뿐 완벽하게 해결될 수 없기 때문이다.
둘째, 청년들을 복지의 사각지대에서 벗어나게 해야 한다. 청년들의 빈곤층화 문제도 시급하지만 그 이상으로 아직도 절대 빈곤층에 대한 지원이 먼저 이뤄져야하는 현실이다. 또 한국의 사회 안전망 수준이 미흡하여 가난한 가구들 중에는 비교적 구직사정이 나은 청년들이 실질적으로 경제적인 가장 구실을 하기 때문에 독립을 하지 못하는 경우들이 많다. 고로 청년들의 빈곤층화가 더 이상 가속되기 전에 절대 빈곤층에 대한 지원이 어느 정도 진행되어서, 해결 대상이 청년, 노년 등으로 확대될 수 있도록 해야 한다. 그리고 현재 청년대상 복지사업은 실질적으로 “대학교 재학생 지원 사업”인 것이 현실이다. 청년 문제를 모두 공유하고 있는 만큼 청년 복지 정책은 대학 미진학자, 대학원생, 대졸자 중 구직자, 경우에 따라선 사회초년생까지 대상을 확대해야한다. 다음으로는 청년들이 제도적으로 독립된 가구로 인정받을 수 있게끔 해야 한다. 사실 가부장적 구조에서 청년들이 새로운 가구로 인정받는 것은 결혼을 통해 새로운 가부장적 가구를 만들거나 혹은 결혼을 전제로 한 상황들이었다. 정책 및 제도적으로도 가구 단위로 움직이는 것이 아닌 독립된 개개인으로 보는 시각이 필요하다. 현 한국 사회 제도의 한계 상 실질적으로 그 시작으로 청년들이 법적 성인이 되면 독립된 가구로 인정해야한다.
셋째, 대학을 지원하는 동시에 공공성을 확보하는 것을 통해 대학생 주거 문제를 해결하는 것도 하나의 방법이다. 대학이 교육기관으로서 갖는 공공적 특성과 높은 수준의 교육을 보장받는 것이 권리의 일종이라는 면에서 아무리 사립대학일지라도 국가에서 지원을 하는 것이 마땅하다. 게다가 현재 고등교육에 대한 정부 부담은 여타 OECD국가에 비해 지나치게 낮은 편이다. 대학에 대한 지원을 높이면 자연스레 정부가 대학을 보다 공공성이 강하게 이끌 수 있고 주거 복지 관련해서도 역시 다양한 시도를 할 수 있을 것이다. 사학비리를 철저히 감시하는 동시에, 학생의 교육권 보장에 무게를 두는 학교에만 지원을 늘리거나 계속하는 방식으로, 일반 기숙사를 지어 재단이 학생들의 주거권을 책임지는 것을 유도하는 것만으로도 의미 있는 정책이다.
넷째, 1인 가구 주택 수를 확충하는 것이다. 아직은 부모님 세대나 은행의 도움이 어느 정도 감당할 수 있는 상황이어서 크게 보이지는 않지만 한계에 다다르면 청년계층의 낮은 소득 때문에 1인 가구 대상보다 더 넓은 주택의 수요는 수혈이 점차 줄어들 것이다. 또 점차 사회문화적 분위기상 청년층이 독립하려는 의지는 점점 커질 것이고 1인 가구의 수요는 점점 늘어날 것이다. 하지만 대부분의 신축 아파트의 경우 소비대상자가 구매력 있는 중산층 이상이다. 고로 아무리 주택이 계속 지어지고 있다 한들 1인 가구의 공급은 크게 늘지 않고 있다. 부족한 1인 가구 수요에 대한 공급을 1인 가구로 구성된 공공임대 주택 등으로 어느 정도 사회에서 책임져야한다. 사회가 직접적으로 책임을 못 지는 부분은 여러 가지 규제와 지원을 통해 민간 자본이 새로 짓는 건축물 중에서 1인 가구의 비중을 높이게끔 유도해야한다. 크기가 작고 건축단가가 낮은 조립주택 등과 같이 1인 가구에 맞는 새로운 건축 양식 개발을 지원해야한다. 땅이 한정되어져 있는 만큼 1인 가구에 대한 모든 수요를 새로 짓는 방식으로 공급할 수 없다. 2010년에 LH에서 진행됐던 대학생 보금자리 주택을 대상이나 규모를 좀 더 확대한 방식도 나쁘지 않다. 방이 다세대 주택 건물을 매입하여 하여 개보수를 한 뒤 다가구 주택 혹은 기숙사 형식으로 바꾸고 주택 내에 자치 공동체 형성을 지원할 수도 있다. 또 빌딩이나 오래된 주택을 1인 가구 단지로 리모델링하고 새로 통과된 협동조합법을 통해 각 단지별로 주거 협동조합에게 제공하는 것도 하나의 방법이다.
맺으며
한국 사회에서 주거문제는 대개 경제적 관점에서 접근해왔지 주거권 측면 접근은 적었다. 그래서 빈민, 철거민 문제 등 주거권 관점에서 접근해야 하는 주거 문제는 교과서로 남아버린 『난쟁이가 쏘아올린 작은 공』때부터 진행된 오래된 문제임에도 불구하고 사회적으로 주목받지 못하는 문제였다. 또 소득 창출 수단으로써 부동산의 권위와 그를 통한 건설 자본의 권력도 압도적이었다. 청년 문제는 생긴 지 얼만 안됐을 뿐더러 IMF이후 불거지기 시작한 이후로도 계속 경쟁에서 도태된 개인에게 책임을 전가해 왔다. 게다가 그나마 화두였던 청년 노동관련 부분도 실업률 이상으로 주목받지 못했을 정도로 한국 사회에서 소외받는 주제였다. 청년 주거문제는 사회에서 상당히 큰 비중을 가지는 이 두 가지 문제가 겹쳐서 나타난 것이다. 이런 큰 문제가 당사자들의 움직임으로서 세상에 들어나고 또 주목 받고 있다. LH의 전세임대주택 지원도 청년 주거 당사자 운동에 대한 상당히 큰 규모의 반응이었다. 아직 갈 길은 많이 남았고 현재의 청년들이 중년이 되기 이전에 해결될지도 의문이다. 하지만 청년 주거 문제가 주목받고 여러 운동에 대해 사회로부터 반응이 오는 것만으로도 문제 당사자로서도 그 중 행동하는 당사자로서도 어느 정도 기분이 좋은 일이다.
월간 <복지동향> 2012년 4월호(제162호)
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