민생희망본부 상가임대차보호 2014-11-11 2231

[보도자료] 상가임차인 보호 위한 ‘3개 핵심대책’ 담은 법 개정안 발의

서영교 의원ㆍ참여연대, 박근혜 정부 법안에 빠져있는
상가임차인 보호 위한 ‘3개 핵심대책’ 담은 법 개정안 발의

임대차 적용범위 전면 확대ㆍ계약갱신요구권 10년 보장ㆍ퇴거료 보상제 도입 등

임차상인 생존권·영업가치 보호 위해 이번 국회 내 상가임대차보호법 반드시 개정해야

기자회견 일시ㆍ장소 : 2014년 11월 11일(화) 오전 10시 30분 / 국회 정론관

오늘(11일) 오전 10시 30분, 국회 정론관에서 새정치민주연합 서영교 의원(서울 중랑구갑)과 참여연대 민생희망본부(본부장 : 이헌욱 변호사) 『상가건물임대차보호법 일부개정법률안』 발의안 발표¹⁾ 기자회견을 개최합니다. 11월 7일 새누리당 김진태 의원 등이 발의한 『상가건물 임대차보호법 일부개정법률안』정부 안에는 그동안 수많은 임차상인들에게 고통을 안겨줬던 권리금 문제의 해결책 등 전향적인 내용들이 담겨 있습니다. 그러나 모든 임차상인이 법의 보호를 받기 위해 △ 적용범위 및 우선변제 범위 제한 폐지 △ 법정 계약갱신요구권 행사기간(임대차기간) 10년 보장 △ 퇴거료 보상제 도입이 꼭 필요합니다. 이 조항들은 선진국들에서는 이미 보편화된 사항들로, 임차상인들의 생존권 및 영업가치를 보장하기 위해서는 반드시 필요한 내용들입니다.

1. 적용범위 및 우선변제 범위 제한 폐지(환산보증금제 폐지)
: 보증금 규모에 관계없이 모든 상가건물에 상가건물임대차보호법이 동일하게 적용

법을 통해 보호받을 수 있는 적용범위를 정해 놓은 현행 『상가건물 임대차보호법』(이하 상가임대차보호법) 제2조의 단서 조항에서 보증금액(서울의 경우 월세를 환산한 보증금을 포함하여 4억 원)을 초과하는 경우, 법의 보호대상에서 제외되었습니다. 보증금이 높은 임차인의 경우, 시설 인테리어 등에 매우 많은 투자를 하고 높은 권리금을 지불한 경우가 많아 임대차계약이 해지되면 보증금을 회수하지 못하면서 더 큰 피해를 당하고 있습니다.정부 안에서는 대통령령에 위임된 이른바 ‘환산보증금’ 개념에 따라 일정액 이상의 보증금을 넘어서는 임차인에게 대항력을 인정해 현행 상임법에 비해 진일보해진 측면이 있습니다. 그러나 적용범위와 우선변제 범위 등을 제한한 제2조 ①항 등의 단서 조항을 삭제해 상가건물 임대차 보증금의 규모에 관계없이 대항력과 우선변제권이 인정될 수 있도록, 법의 적용범위를 전면적으로 확대한 것입니다. 그래야 전국의 모든 임차 상인들이 생존권과 영업가치를 공평하게 보호받을 수 있는 것입니다.

2. 법정 계약갱신요구권 행사기간 10년 보장
: 임차인의 계약갱신요구권 행사 기간을 현행 5년에서 10년으로 연장

독일, 프랑스, 일본 등 OECD 국가들의 상가건물 임대차 법제에서는 상가임차인들이 영업에 필요한 시설물 설치비용, 영업망 형성을 위한 영업비용 등 영업을 위한 제반 투자비용을 회수할 수 있도록 9년에서 15년 이상의 장기임대차를 보장하고 있으나, 현재 우리나라는 상가임대차보호법 법정 계약갱신요구권 행사기간(법정 임대차기간)이 5년밖에 안 돼 많은 임차인들이 초기 시설투자금, 홍보비, 영업권 확보 비용 등을 회수하지 못한 채 계약이 종료되거나 해지되어 재산적 손실을 크게 입고 있습니다. 2001년 상가임대차보호법 제정 당시 우리나라 임대차거래 현실에서 거래당사자들이 선진국에서 시행하고 있는 법정 임대차기간제도에 익숙하지 않아 비교적 단기인 5년에서 시작한 것이지만, 제도가 정착되었음에도 불구하고 계약갱신요구권 행사기간은 선진국처럼 늘어나지 않아 큰 문제가 되온 것입니다. 즉, 2003년 이 법 시행 후 12년이 되어가지만, 법정 임대차기간을 연장하는 입법이 이루어지지 못한 것입니다. 따라서 법정 임대차 보호기간을 시설 인테리어 등 임차인이 설치한 시설의 통상적인 사용기간과 임차상인들의 생존권과 영업가치 보호 등을 감안하여 10년 이상으로 현실화하는 것이 반드시 필요합니다.

3. 퇴거료 보상제 도입 (p4 < 선진국의 퇴거료 보상 입법례 > 설명자료 참고)

독일, 프랑스, 일본 등 OECD 국가들의 상가임대차보호법제에서는 법정 임대차기간을 다 채우지 못하고 임대인의 재건축, 개축 등의 요구로 퇴거하는 경우, 임차인이 인근지역에서 동종ㆍ동규모의 영업을 시작할 수 있도록 시설물 이전비용, 영업개시 지원금, 임대료 차액 등을 보상하는 퇴거 보상을 하도록 되어 있습니다. 그러나 우리나라의 현행 상가임대차보호법에는 퇴거 보상제도가 마련되어 있지 있으며, 이번 정부 안에서도 재건축, 개축 등의 경우는 권리금 보호대상에서 아예 빠져 있습니다. 법정 임대차기간이 다 채우지 못해 시설투자금이나 영업권 확보 투자비용 등을 회수하지 못한 임차인들이 아무런 보상도 받지 못한 채 쫓겨나 재산을 잃고 파산하는 사례가 실제로 속출하고 있는데, 권리금 보호대상에서 아예 빠져있는 것은 큰 문제가 있습니다. 2009년 용산참사도 이 같은 문제에서 빚어진 비극입니다.

즉, 재건축의 경우는 이번 정부 안에서도 권리금 보호대상에서 제외되어 있고, 또 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(토지보상법)’이나 ‘도시 및 주거환경정비법’(도정법)에서도 전혀 손실보상(주로 휴업보상)대상이 되지 못하고 있는 것이므로, 반드시 상가임대차보호법을 개정해서 현실적인 퇴거료 보상제도를 도입해야 하는 것입니다. 영국, 독일, 프랑스, 일본 등 선진국에서 보편적으로 시행하고 있는 퇴거료 보상제도를 우리나라에도 도입하기 위한 입법이 꼭 이루어져야 한다는 얘기입니다(참고로, 재개발의 경우에도 도정법 등을 통해 4개월의 영업손실 보상 대상이 되긴 하지만, 그 보상액이 임차인이 재개발로 영업을 중단하여 입게 되는 피해에 비해 너무나 작은 액수에 불과해 도정법 등 관련 법률의 개정이 시급한 상황입니다)

그래서, 이번 개정안에서는 재건축 등 임대인의 사정과 요구로 법정 임대차계약기간을 채우지 못하고 퇴거하게 되는 경우, 임차인이 인근에서 다시 영업할 수 있는 수준으로 퇴거 보상금을 지불하되, 구체적 산정기준 및 절차 등은 업종별 특성을 고려해 대통령령으로 정하도록 했습니다. 재건축을 하게 되면 건물의 가치가 급상승하여 건물주들도 막대한 이익을 거둘 수 있게 되기 때문에 그 중의 일부로 임차상인들의 생존권과 새 출발을 지원할 수 있도록 하는 것은 사회적 정의와 상생의 관점에도 정확하게 부합하는 일일 것입니다.

2001년 12월 상가임대차보호법이 제정된 지 14년, 그동안 관련 법제가 미흡해 평생 일군 재산을 사실상 빼앗기듯 잃고도 마땅히 하소연할 방법도 없던 임차상인들이 마음 놓고 장사하며 희망을 가지고 살 수 있도록, 이제는 국회에서 선진국 수준의 상가임대차보호법 개정이 반드시 이루어져야 할 것입니다. 모든 상가 임차인들의 생존권과 영업 활성화를 위한 피땀어린 노력, 그리고 임차상인들의 영업 가치를 보장하는 이번 상가건물임대차보호법 개정안이 반드시 처리될 수 있도록, 국회와 여야 정치권이 앞장서줄 것을 당부드립니다. 경제민주화가 멀리 있는 것이 아닙니다. 지금 이순간 가장 가까이에서 땀흘리며 살아가고 있는 우리의 이웃들인 임차상인들의 염원을 외면하는 일은 없어야 할 것입니다.

1) 참여연대는 1999년부터 현재까지 상가임차인의들의 피해 상담 및 상가임차인들의 임차권 보호 운동을 하고 있습니다. 상가임대차보호법은, 상가·사무실 등 주거 이외의 목적으로 사용되는 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 사회적·경제적 약자인 임차인을 보호하고 경제민주화를 도모하기 위해 제정되었습니다. 2000년 당시 영세상인들이 임대보증금을 비롯한 영업 재산권은 보호받지 못하는 현실과 세입자·경제적 약자라는 이유 때문에 임대료 인상폭탄 및 보증금과 권리금을 떼이고 쫓겨나는 상황인데도 임차인을 보호하는 법적 보호장치가 전무하여, 참여연대와 당시 민주노동당이 함께 2000년 10월 10일 상가임대차보호법 제정안을 입법 청원했고, 결국 2001년 12월 29일 이 법이 제정됐습니다. 이후 17대, 18대 국회에서도 문제 조항을 개정하는 입법 청원·발의했고, 19대 국회 현재 모든 임대차인들에게 상가임대차보호법을 적용하는 개정안을 발의하였습니다.

▣ 붙임1

< 선진국의 퇴거료 보상(disturbance payment) 입법례 >

1) 영국
5년이상 임대차를 한 경우 임차인의 노력으로 임대인이 높은 임대료를 받게 된 경우 임대인이 임대차 갱신을 거절하는 경우 영업권 손실을 보상하는 퇴거보상(disturbance payment)이 인정됩니다.(임대인과 임차인법 : Landlord and Tennnant Act 1954)

2) 프랑스
임대차갱신을 거절한 경우 갱신거절로 임차인에게 발생한 손해에 상응하는 퇴거보상을 하는 개념으로 재건축시에는 새로운 건물에 우선입주권을 보장한 경우 퇴거보상을 하지 않을 수 있습니다(프랑스 상법 L145-14 제1항, L145-17조 제2항).

⇒ 이 경우 퇴거료 보상에는 영업의 가치가 포함되며, 철거와 재설치의 비용이 추가될 수 있으며, 동일한 가치의 영업양도를 위한 세금이나 비용이 포함되지만, 임대인이 그 보다 손해가 적다는 것을 입증하는 경우 그에 따릅니다( 프랑스 상법 L145-14 제1항).

3) 일본
임대차의 갱신을 거절하거나 임대차계약을 해지하는 경우에도 ① 임대인과 임차인의 건물사용을 필요로 하는 사정 ② 임대차의 종전경과 ③ 건물의 상황과 현황 ④ 임대인이 건물의 명도의 조건 또는 동시이행으로 임차인에게 지급하는 재산적 급부 등을 고려하여 갱신거절이나 임대차 해지의 정당성을 인정하고 있습니다(차지차가법 제28조).

⇒ 임대차 갱신거절 또는 해지의 정당성을 인정받기 위하여 “iv) 임대인이 건물의 명도의 조건 또는 동시이행으로 임차인에게 지급하는 재산적 급부”를 입퇴료(立退料)라고 하는데, 여기에는 임차권의 가치를 평가한 금액과 손실보상 및 이전비용 등을 합하여 금액으로 정하고 있습니다.

4)
이와 같이 임대차갱신이 거절되거나 임대차계약이 해지되는 경우 임차인에게 아무런 보상 없이 임대차갱신이 거절되거나 해지되는 경우가 오히려 드물고 일정한 퇴거료 보상을 통하여 임대인과 임차인의 법익을 비교하여 따지는 것이 일반적인 입법례입니다.
그러나 우리의 경우 일방적으로 임대인에게 유리한 법제와 판례 운영으로 임대인들이 임차인과 협의하거나 분쟁 조정을 통하여 상가임대차 문제를 해결하는 경우가 드물고, 임대인들은 대부분은 법원의 판결에 의한 일도반단적인 해결만을 원하고 있어 임차인의 재산적 피해가 크고 분쟁도 다른 나라에서는 유례를 찾아 볼 수 없게 격하게 진행되는 경우가 많습니다.

▣ 붙임2

상가건물 임대차보호법 일부개정법률안 (서영교 의원 대표발의)

제안이유

1. 상가건물 임대차보호법 제2조 제1항 단서에 의한 보증금액(서울의 경우 월세를 환산한 보증금을 포함하여 4억원)을 초과하는 경우 위 법이 적용되지 않고, 임대차계약의 갱신요구와 관련된 조항 중 일부(제10조 제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2)만 일부 적용되고 있는 실정임. 이 법 제2조 제1항 단서에 해당되는 상가임차인은 시설인테리어 등에 매우 많은 투자를 하고 높은 권리금을 지불한 경우가 많아 임대차계약이 해지되면 보증금을 회수하지 못하는 경우가 발생할 수 있고, 상가 소유자가 바뀌는 경우 이러한 상가임차인은 새로운 상가 소유자에게 대항력이 없어 자영업을 운영하는 상가임차인들의 피해가 빈발하고 있음. 이에 상가건물 임대차 보증금의 규모에 관계없이 대항력과 우선변제권을 인정하고(제3조, 제5조), 그에 부수되어 적용되는 관련 규정(등록사항 등의 열람/제공(제4조), 제6조(임차권등기명령), 제7조(민법에 의한 임대차등기의 효력), 제8조(경매에 의한 임차권의 소멸))도 함께 적용하도록 하는 등 위 법의 적용범위를 전면적으로 확대하도록 개정할 필요가 있음.

2. 독일, 프랑스, 일본 등 OECD 국가들의 상가건물 임대차 법제에서는 상가임차인들이 영업에 필요한 시설물 설치비용, 영업망 형성을 위한 영업비용 등 영업을 위한 제반 투자비용을 회수할 수 있도록 9년에서 15년 이상의 장기임대차를 보장하고 있으나, 상가건물임대차보호법은 5년이라는 다른 법제에 비하여 지나치게 단기의 법정 갱신청구권 행사기간을 두고 있어 상가임차인들이 시설투자금이나 영업권 투자비용 등을 회수하지 못한 채 상가건물 임대차를 종료하여 많은 재산적 손실을 입고 있음. 상가건물임대차보호법 제정 당시에는 우리 임대거래의 현실에서 거래당사자들이 서구 선진국에서 시행하고 있는 법정 임대차기간제도에 익숙하지 않아 법 시행당시에는 먼저 비교적 단기인 5년에서 시작한 후 위 제도가 거래 현실에서 정착되면 점차 갱신청구권 행사 기간을 서구 선진국처럼 늘려나가자는 복안이 있었으나, 2003년 상가건물임대차보호법이 시행된 후 10년을 넘긴 현재까지 예정한 법정 임대차기간을 연장하는 입법이 이루어지지 못하고 있어, 인테리어 등 임차인이 설치한 시설의 통상적인 사용기간인 10년으로 현실화할 필요가 있음.

3. 독일, 프랑스, 일본 등 OECD 국가들의 상가건물 임대차 법제에서는 법정 임대차기간을 다 사용하지 못하고 임대인의 재건축, 개축 등의 요구로 퇴거하게 되는 경우 임차인이 인근지역에서 동종, 동규모의 영업을 시작할 수 있도록 시설물이전비용, 영업개시 지원금, 임대료 차액 등을 보상하는 퇴거 보상을 하도록 하고 있으나, 상가건물임대차보호법에서는 이러한 퇴거 보상제도가 마련되지 않음. 이에 따라 갱신청구권 행사 기간을 다 사용하지 못하여 시설투자금이나 영업망 투자비용 등을 회수하지 못한 상가임차인들이 아무런 보상도 받지 못한 채 퇴거하여 많은 재산적 손실을 입고 심지어 파산하는 사례도 늘어나고 있음. 따라서 서구 선진국의 사례처럼 상가건물의 재건축, 개축 등 임대인의 사정에 의하여 갱신청구권 행사기간을 다 사용하지 못하고 임대차계약이 종료하는 경우 퇴거 보상제도를 도입할 필요가 있음.

주요내용

가. 보증금 규모에 관계없이 모든 상가건물에 상가건물임대차보호법이 동일하게 적용되도록 함 (안 제2조 ①항 단서 삭제, ③항 삭제, 제10조의 2 삭제)

나. 상가건물 임대차에서 임차인의 계약갱신요구권 행사 기간을 현행 5년에서 10년으로 연장함(안 제10조 ②항)

다. 상가건물 임대차에서 임차인이 계약 갱신 요구권 행사기간을 다 사용하지 못한 상태에서 임대인의 재건축, 개축 등 임대인의 사정에 의하여 퇴거하게 되어 임대차계약이 종료하는 경우 퇴거 보상제도를 도입하되 그 구체적인 내용은 대통령령에서 정하도록 함 (안 제10조의3)

법률 제 호

상가건물 임대차보호법 일부개정법률안

상가건물 임대차보호법 일부를 다음과 같이 개정한다.

제2조 (적용범위) ①항의 단서를 삭제한다.

제2조 (적용범위) ③항을 삭제한다.

제10조(계약갱신 요구 등) ②항의 임대차계약기간을 “5년”을 “10년”으로 한다.

제10조의2(계약갱신의 특례)를 삭제한다.

제10조의3(퇴거보상)을 다음과 같이 신설한다.

제10조의3(퇴거보상) ① 제10조 제2항의 기간 내에 임대인이 제10조 제1항 제7호에 따라 임대차계약의 갱신을 거절하는 경우, 임대인은 임차인에게 임대차계약 종료와 퇴거에 따른 손실을 보상하여야 한다. 다만, 다른 법률에 따라 보상을 받는 경우에는 그러하지 아니하다.

② 제1항의 퇴거보상금은 다음의 각 호의 사항을 고려하여 결정하되, 구체적인 산정기준 및 절차 등은 업종별 특성을 고려하여 대통령령으로 정한다.

1. 영업장소를 이전하는 경우

가. 임차인이 설치한 시설물의 이전비(이전이 불가능한 시설물은 잔존가치)

나. 임차인의 영업장소 이전으로 인해 직접적으로 감소하는 영업이익

다. 영업장소 이전에 소요되는 이전광고비 및 개업비 등 부대비용

라. 이전기간 중의 고정비 : 영업장소 이전기간 중의 영업용 자산에 대한 감가상각비·유지관리비와 이전기간 중에도 정상적으로 근무하여야 하는 최소인원에 대한 인건비 등 고정적 비용

2. 영업의 특수성으로 인해 영업장소 이전이 불가능한 경우

가. 자산의 매각손실액 : 영업용 고정자산·원재료·제품 및 상품 등의 매각손실액

나. 2년 이하의 영업이익

③ 임대인과 임차인은 공동으로 한국감정평가협회에 퇴거보상금을 평가할 감정평가업자의 추천을 요청할 수 있다. 다만, 당사자 일방이 거부한 경우에는 다른 당사자가 단독으로 추천을 요청할 수 있다.

④ 임대인이 철거 후 신축하는 상가 건물 내의 점포를 기존 임차인에게 임대하기로 임차인과 합의한 경우에는 제1항의 보상금 지급의무를 면한다.

부 칙