참여연대는 오늘(11/30) 보도자료를 통해 한국토지주택공사(LH) 직원들의 땅투기 의혹이 제기됐던 광명·시흥 신도시에서 현행 공공주택특별법 및 시행령에 따라 2만 8천호의 민간분양주택을 공급할 경우, 민간사업자와 수분양자들이 가져가는 공공택지 개발이익이 얼마나 되는지를 분석하여 발표했다. 참여연대 분석결과에 따르면 광명·시흥 신도시에서 발생하는 개발이익은 약 11조 6천억원에 달하며 이 중 공공택지의 민간매각으로 인해 민간사업자가 약 2조 6천억원, 이른바 ‘로또분양’으로 개인 수분양자들이 약 9조원에 달하는 개발이익과 시세차익을 가져가는 것으로 나타났다.
광명·시흥 신도시는 3기 신도시 중 가장 큰 규모로 1,271만㎡(384만평)에 7만호의 주택이 공급될 예정이며, 내년 상반기 공공주택지구 지정을 앞두고 있다. 이곳은 올해 3월 참여연대와 민변 민생경제위원회가 LH 직원들의 땅 투기 의혹, 일반인들의 대대적인 농지 투기의혹을 제기한 곳으로 이와 관련된 수사와 재판이 진행중이고 감사원 감사도 진행중이다. 참여연대가 분석한 바에 의하면 광명.시흥 신도시에서 공급될 7만호 중 약 40%(2만 8천호)를 민간사업자가 일반분양한다고 가정할 때, 민간사업자는 2조 6천억원의 개발이익을 얻어 분양금액의 최대 17.5%에 달하는 높은 수익이 예상된다. 또한 개인 수분양자들은 분양가상한제로 인해 주변 시세 대비 낮은 가격에 주택을 분양 받게 되면서 약 9조원에 달하는 개발이익과 시세차익을 가져가는 것으로 추정된다. 국민의 주거안정을 위해 강제수용 방식으로 조성된 공공택지의 개발이익이 일부 민간사업자와 수분양자들에게 집중되는 셈이다.
참여연대는 민간사업자 개발이익 분석을 위해 먼저 광명·시흥 인근 지역에서 최근 분양한 공공분양 아파트의 토지 매입 금액과 분양 가격을 바탕으로 주택 원가를 분석하고, 이를 바탕으로 매출액에 해당하는 아파트 분양 예상 금액을 산출했다. 주택공급에 필요한 비용 항목은 토지비, 건축비, 판매비, 부대비, 금융비로 나누어 산출한 후 매출액에서 비용을 제외하여 개발이익을 추정했다. (표1 및 붙임자료2) 그 결과 민간사업자들은 약 14조 7천억원의 분양매출을 기록하는 반면, 토지비 및 건축비 등 비용은 12조 1천억원에 그쳐 약 2조 6천억원의 개발이익을 가져가는 것으로 나타났다. 호당 약 5억 2천만원에 분양해 9천 3백만원의 개발이익을 남기는 셈이다.
참여연대 분석결과 광명·시흥 신도시의 민간아파트를 분양 받은 개인 분양자들에게는 약 8조 8,573억원, 가구당 약 3억원의 개발이익이 돌아가는 것으로 추정된다. 현재 광명·시흥 신도시 인근 30평형대 아파트 4개 단지의 실거래 가격은 평당 최대 3,400만원에서 최소 2,100만원이며, 평당 평균 실거래 가격은 2,529만원으로 33평형 민간아파트 기준 약 8억 3천만원에 거래되고 있다. 이 금액을 바탕으로 광명·시흥 신도시에 33평형 민간분양아파트 28,000호를 분양한다고 가정할 경우, 해당 주택의 총 가격은 23조 5,564억으로, 여기에 분양금액(매출액) 14조 6,991억원을 제외하면 개인 수분양자가 시세차익으로 가져가는 금액만 약 9조원에 달하는 것을 알 수 있다. 광명·시흥 신도시에서 33평형 민간분양주택에 당첨되면 그 자체만으로도 3억원대의 시세차익을 그대로 가져가게 되어 공공택지로 조성된 3기 신도시가 말그대로 ‘로또주택’이 되는 셈이다.
* 실거래가 추정액 = 분양가상한제가 적용된 광명·시흥신도시 33평형 민간분양아파트가 분양 후 매각될 경우 예상되는 시세 (33.27평형x28,000세대x2,529만원(인근아파트 평형당 평균 실거래가격) )
참여연대는 LH 사태와 대장동 사건 이후 공공택지의 공공성을 높여야 한다는 요구가 커지고 있지만 정부와 국회가 여전히 3기 신도시 및 수도권 공공택지 개발사업과 관련해 막대한 개발이익이 사유화되도록 방치하고 있다고 비판했다. 참여연대는 일각에서 3기 신도시를 전면 취소하고 민간개발로 전환해야 한다는 주장도 제기하고 있지만 공공택지 지정을 해제하고 민간개발로 전환할 경우, 민간사업자간의 경쟁으로 인해 토지가격이 상승하여 토지 투기가 더욱 심각해지고, 분양가격은 더 높아질 가능성이 크다고 우려했다. 참여연대는 최근 논란이 일고 있는 대장동 택지 개발 과정에서 민간이 과도한 개발이익을 가져가게 된 근본적인 원인이 토지 강제 수용을 통해 조성한 공공택지를 공영개발 방식으로 추진하지 않은 데 있다는 점을 지적하고, 이미 3기 신도시 5곳에서 민간사업자가 약 8조원의 개발이익을 가져가는 것으로 추정되는데도 정부가 이에 대한 대책을 마련하지 않고 3기 신도시에서 민간 사전 청약에 속도를 내는 것은 심각한 문제라고 비판했다.
참여연대는 이번에 분석한 3기 신도시 중 가장 큰 규모의 광명·시흥 신도시도 예외가 아니며, 이러한 현재 방식의 공공택지 개발과 주택 건설 및 분양 방식을 유지해서는 부동산 투기와 고분양가 논란을 피할 수 없다고 지적했다. 이에 참여연대는 3기 신도시가 또다른 대장동이 되지 않도록 △공공택지의 민간 매각 중단, △공영개발지구 지정, △공공택지에서 공공주택 공급 확대 등 제도 개선을 정부와 국회에 촉구했다. 참여연대는 이번주 수요일(12/1)부터 시민들과 광명·시흥 신도시가 공공주택지구로 지정되기 전까지 100% 공공주택 공급, 공영개발 촉구 캠페인을 펼칠 계획이며, 다음 주에는 광명·시흥 신도시 개발이익을 노린 투기세력이 사전에 토지를 매입함으로써 발생하는 투기이익의 규모를 추가로 분석해 발표할 계획이라고 밝혔다.
한편 참여연대는 보도자료를 통해 지난(11/10) 국회 토론회에서 국토교통부 측 토론자가 “참여연대가 계산한 개발이익은 건축비가 330만원 수준으로 분양가 상한제 기본형건축비(687만원) 등 감안시 과소 계상되어 개발이익이 과다 계산된 측면”이 있다고 주장한데 대해서도 적극 반박했다. 참여연대는 계약면적을 기준으로 건축비를 산정한 후 직접 공사비, 간접공사비, 설계감리 인허가비 등 구분에 따라 세부적으로 나누어 실제 소요되는 금액을 계산했고, 그 외 판매비, 부대비, 금융비를 별도로 산정해 민간건설업체의 세전 이익을 계산하고 수익률을 산정했다고 밝혔다 참여연대는 그런데도 국토부가 참여연대의 계산에서 표시한 직접공사비만 기본형건축비와 비교해서 마치 건축비가 과소 계상된 것처럼 토론문에 게재한 것은 참여연대의 자료를 제대로 파악하지 못한 것으로 판단되며, 명백한 사실 왜곡이라고 주장했다. 참여연대는 평당 실제 건축비 단가를 토대로 한 직접공사비, 간접공사비, 설계감리인허가비를 계산해서 총건축비를 산출했으며, 평당 330만원을 단순하게 건축비로 과소 계상했다는 것은 사실과 큰 차이가 있다고 반박했다.
▣ 붙임자료1 : LH 직원 땅투기 벌어진 광명·시흥 신도시 개발이익 분석결과
▣ 붙임자료2 : 광명·시흥 신도시 개발이익 세부 분석자료
▣ 붙임자료3 : 12월 1일(수) 광명시청 앞 100% 공영개발 촉구 기자회견 + 단체퍼포먼스 진행안
▣ 보도자료 [원문보기/다운로드]
