[연속간담회 2회] 다가구, 다세대 공동담보, 신탁사기, 불법건축물 등 사각지대 피해자 지원을 위한 간담회

전세사기 특별법이 제정된 지 1년이 지났지만 전세사기 피해자들은 아직 일상으로 돌아가지 못하고 있습니다. 특히 특별법상 피해자로 인정받더라도 추가적인 요건에 걸려 지원대책에서 제외되거나 피해주택이 방치되어 단전, 누수 피해가 발생하는 등 사각지대 문제가 계속해서 제기되고 있습니다. 이에 전세사기 피해자, 시민사회, 국회가 모여 구체적인 사례를 살펴보고 개선방안을 모색하는 간담회를 개최합니다.

사각지대에 놓인 전세사기 피해자 지원을 위한 연속 간담회
[1회] 전세대출·보증
[2회] 다가구, 다세대 공동담보, 불법건축물, 외국인 피해자
[3회] 주택 관리·하자

전세사기 전국대책위·시민사회대책위 등은 7월 2일 오후 2시, 국회의원회관 제1간담회의실에서 <사각지대에 놓인 전세사기 피해자 지원을 위한 연속 간담회>의 두 번째 간담회를 개최했습니다. 박현근 변호사(민변 민생경제위원회)가 사회를 맡은 이번 간담회는 전세사기 피해자 지원 대책이 마련되었음에도 주택 유형의 특수성 등으로 지원을 받지 못하는 사각지대 피해자 지원 방안을 모색하기 위해 마련되었습니다. 1부는 다가구, 다세대 공동담보 피해 사례를 주제로, 2부는 신탁사기, 불법건축물, 외국인 피해 사례를 주제로 진행되었습니다.

[간담회 1부] 다가구 및 다세대 공동담보

1부에서 첫 번째 사례 발표를 맡은 장선훈 위원장(대전대책위원회)은 “작년 주택임대차보호법이 개정되기 전까지 다가구주택 임차인은 선순위 보증금을 확인 할 수 있는 확정일자 부여 현황을 임대인 동의 없이는 열람할 수 없었다”고 지적했습니다. 또한, “확정일자를 받은 다음 잔금을 치르지 않아 계약이 파기되었더라도 그 표기가 남아있으며, 확정일자와 전입일자 간의 차이가 있으면 정확한 선순위 확인이 어렵다”며 안전한 주택인지 판단할 수 있도록 임대차 관련 정보 제공을 강화하여야 한다고 주장했습니다.

다세대 공동담보 피해 사례를 발표한 이단비 위원장(부산대책위)은 “공동담보 근저당이란 여러 세대를 담보로 하여 근저당을 설정하는 것으로 부산 전세사기 피해주택의 대부분을 차지하는 다세대주택, 오피스텔 등에서 자주 나타난다”고 설명했습니다. 또한, 공동담보 물건의 경우 담보가 설정된 모든 세대의 경매가 완료되어야만 배당이 이뤄진다며 이로 인해 “경매 진행에 상당한 기간이 소요되고, 수차례 유찰·경매 취소 등으로 배당금 회수가 어려우며, 본인이 경매가 종료되어도 특례채무조정(20년 무이자 분할상환)을 신청할 수 없다”고 지적했습니다. 따라서 “LH 매입신청과 동시에 경매 유예·중지 조치, 공동담보로 묶인 세대의 경매차익금 안분배당, LH의 공동담보 건물 일괄 매수, 선순위 근저당 채권매입, 특례채무조정 예외 적용 등 공동담보 피해자에 대한 지원 대책을 마련해야 한다”고 강조했습니다.

김태근 변호사(주택세입자 법률지원센터 세입자 114)는 다가구 주택에 대해 “후순위 세입자가 주택 낙찰대금의 50%까지 최우선변제금을 수령할 수 있어 다수의 소액임차인이 있다면 선순위인 경우에도 우선변제금을 보장받을 수 없는 권리상의 문제가 있다”고 지적했습니다. 김 변호사는 향후 전세사기 피해 예방을 위하여 “임대인 정보공개심의위원회를 통한 악성 임대인 명단 공개, 공인중개사의 중개대상물 확인설명서에 주요 정보의 설명 여부 기록, 중개사고 발생 시 공제금 지급 절차 간소회” 등이 필요하다고 제안했습니다.

유봉성 법무사(경기지방법무사회 회장)는 전세 임대차 계약 공시에 대해 “공시방법은 복잡한 반면 주택의 전입신고 내용과 전세금에 대한 정보를 알기는 어렵다”고 평가했습니다. 특히 “다가구 주택은 전세 계약 시 정보를 확인하였더라도 후순위 임차인 저당권 등에 의해 배당 여부, 배당 금액이 달라질 수 있어 전세금 확보가 어려울 수 있다”며 제도적, 법률적 모순으로 발생한 다가구 주택 전세사기 피해 구제에 대한 국가의 책임을 강조했습니다. 유 법무사는 전세사기 피해 예방 대책으로 전세권 등기를 의무화하여 누구나 쉽게 권리 관계를 파악하고 등기 신청 즉시 권리보호가 될 수 있도록 하는 방안을 제시했습니다.

사례 발표 후 이어진 토론 및 질의응답 시간에서 이장원 과장(국토교통부 피해지원총괄과)은 “다가구, 다세대 공동담보 피해자의 경우 LH매입안이 도움이 될 것이라 보고 있다”며 “구체적인 기준, 방안과 관련 근거가 될 전세사기 특별법 개정안 또한 준비 중”이라 답변했습니다. 다만, 박종인 팀장(한국토지주택공사)은 “주택도시기금을 활용하면 공공임대로 공급 가능 여부가 중요한 기준이 될 수 밖에 없다”고 설명하고 정부의 LH 매입안의 경우 매입 대상을 확대하기로 한 만큼 “사각지대 피해자에게도 경매차익을 통한 보증금 회수, 주거지원 등이 이루어질 수 있을 것”이라 답변했습니다.

[간담회 2부] 신탁사기, 불법건축물, 외국인 피해자

서울 신촌 전세사기 피해자인 이00 씨는 불법건축물 피해 사례를 발표습니다. 이 씨는 “피해자들은 계약서상 건축물대장이 적법하다는 문구를 확인하고 전세 계약을 체결하였다”며 “나중에 해당 임대인이 건축한 모든 건물이 위반 건축물로 드러났지만 이를 확인하지 않은 공인중개사는 사기 방조 혐의에 불송치 처분을 받았다”고 지적했습니다. 또한, ”근린생활시설 등 불법건축물 전세사기 피해자들은 피해자 결정을 받았음에도 은행으로부터 건축물 유형상 대환대출이 불가하다고 통보받았다”고 덧붙였습니다. 이 씨는 임대인이 의도적으로 불법건축물이라는 사실을 숨기는 경우, 임차인이 이를 알기 어렵다며 악성 부동산 및 임대인에 대한 규제를 강화하고 LH가 관련 피해주택을 매입하여 피해자 구제에 나서야 한다고 주장했습니다.

이어 신탁사기 피해 사례를 발표한 정태운 위원장(대구대책위)은 “부동산 신탁이란 말 그대로 부동산 소유자가 소유권을 신탁회사에 이전하고 신탁회사는 해당 부동산을 통해 얻은 수익 등을 다시 소유자에게 돌려주는 것으로 구체적인 운영 방식에 관한 내용을 신탁원부에 표시하도록 되어 있다”고 설명하며 “신탁 주택의 대출 여부는 신탁원부에만 표시되어 근저당 설정을 쉽게 알 수 없다”고 지적했습니다. 정 위원장은 이로 인해 “주민등록, 전입신고, 확정일자를 모두 마쳤음에도 신탁원부에 기재된 내용에 의해 임대차 계약이 무효가 되고 주택에서 쫓겨나는 사례가 끊임없이 발생하고 있다”며 신탁 제도 개선과 악성 신탁회사 등에 대한 규제, 처벌 강화가 필요하다고 일갈했습니다.

미미 외국인특위 위원장(경기대책위)은 자료집을 통해 “외국인의 경우, 전세사기 피해자로 인정받아도 긴급주거지원 외 다른 지원을 받을 수 없다”고 지적했습니다. 이와 관련하여 “우선매수권 양도가 불가능한 외국인 피해자에 대한 LH 매입안 대책 마련, 최대 1700만원 수준에 불과한 보금자리론 대출 등에 대한 금융지원 개선이 시급하다”고 강조했습니다.

이강훈 변호사(참여연대 운영위원회 부위원장)는 신탁주택 전세사기 피해를 막기 위해서는 “신탁 등기 후 위탁자 임대 금지, 수탁자와 임차인간에만 임대차 계약을 체결하도록 강제, 공인중개사 설명 의무 부과” 등이 필요하다고 주장했습니다. 이 변호사는 “불법건축물의 경우에는 보증금 반환보증 가입과 우선변제권 행사가 제약돼 임차인의 권리 보호가 어렵다”고 지적했습니다. 이와 관련 대책으로 “LH 등 정부의 신탁주택 공매 참여를 조건으로 한 임차인 대상 명도소송 중지, 신탁사기 피해주택에 대한 주택인도소송 및 강제집행 정지·유예, 건축물 위반사항에 대한 과징금 유예, SPC 설립 등 신탁주택 및 불법건축물을 포함한 LH 매입 대상 확대” 등을 제시했습니다.

서동규 사무처장(민달팽이유니온)은 “건축물대장에 위반 사실이 제대로 기재되지 않아 많은 세입자들이 입주 후에야 건축법 위반 사실을 알게 된다”며 불법건축물에 대한 지자체의 관리·감독, 시정 조치를 강화해야 한다고 주장했습니다. 또한, 정부의 LH 매입안에 대해 “매입 대상을 확대한다고는 하나 어느 수준까지 매입할 것인지 구체적인 내용을 알 수 없어 피해자들의 불안이 해소되지 않고 있다”고 지적하며 ‘선구제 후회수’ 등 최소 수준의 보증금 회복을 위한 대책이 병행되어야 한다고 강조했습니다. 서 사무처장은 세입자 보호를 위해 최저주거기준 등 민간임대주택에 대한 품질 기준이 마련하여야 한다고 덧붙였습니다.

사례 발표 후 이어진 정부기관의 토론 및 참석자들간 질의응답 시간에서 박주홍 사무관(법원행정처 부동산등기과)은 신탁부동산 임대차계약 과정에서 전세사기 등 피해 예방을 위해 “신탁부동산 거래 시 주의해야 하는 사항을 등기할 수 있도록 하는 방안을 검토하고 있다”고 답변했습니다. 또한, 이날 간담회 자리에는 법무부 관계자는 참석하지 않았습니다.

끝으로 간담회를 주최한 전세사기 전국대책위와 시민사회대책위 등은 이번 연속 간담회를 통해 전세사기 특별법상 지원 대상에서 제외된 피해자들의 구체적인 사례를 들어보고 지원방안과 향후 예방대책을 논의하는 뜻깊은 시간이 되었다고 평가했습니다. 다가오는 7월 4일(목) 오후 2시, 같은 장소에서 진행되는 3회차 간담회인 주택 관리·하자 분야에 대해서도 많은 관심이 필요하다고 밝혔습니다.

보도자료 [원문보기/다운로드]

간담회 자료집 [원문보기/다운로드]