정부 산정방식으로 형평성 제고 사실상 실현 불가능
시세반영률·형평성 제고 위한 로드맵 폐기는 공정한 부담원칙 포기
국회, 공시가격 현실화 로드맵의 이행 강화 입법에 나서야
정부는 지난 9월 13일 ‘공시가격 현실화 로드맵 폐지’를 골자로 하는 ‘공시가격 산정체계 합리화 방안’을 발표했다. 이는 지난 3월 19일 민생토론회에서 윤석열 대통령이 법정계획인 ‘공시가격 현실화 로드맵’의 변경 계획조차 수립하지 않은 채 졸속으로 발표한 공시가격 현실화 로드맵 폐지 계획의 후속 조치이다. 정부는 국민의 경제적 부담 증가, 국민의 혼선과 불편 초래 등을 이유로 들며 공시가격 현실화 로드맵을 폐지하는 한편 공시가격 산정 방법 변경, 국제기준(IAAO 가이드라인) 적용 등을 통해 점진적으로 현실화율을 제고하겠다고 밝혔다. 하지만 정부 방안은 전년도 공시가격의 문제점을 보정하기 어려운데다 변동율을 최대 1.5%로 제한하고 있어 지역·유형·가격대별로 다른 공시가격 현실화율을 바로 잡고 시세반영율을 높이는데 한계가 있다. 참여연대는 윤석열 정부의 공시가격 현실화 로드맵 폐지에 강력히 반대한다. 아울러 국회가 공시가격 현실화 로드맵 폐지를 넘어 공시가격 현실화 로드맵의 이행 강화를 위한 입법에 나서길 촉구한다.
부동산 공시가격의 시세반영률과 형평성을 제고하기 위한 ‘공시가격 현실화 로드맵’의 폐기는 공정하고 정의로운 부동산 공시제도의 포기 선언과 다름없다. 정부는 공시가격 산정 방법을 개선하여 공시가격 형평성을 점진적으로 제고하겠다고 하지만 정부가 제시한 방안으로 공시가격의 형평성 제고는 사실상 불가능하다. 먼저 정부안을 시행할 경우, 재산세와 같이 구간별 차등 누진세율을 적용하면 공시가격의 현실화 수준이 낮아지고 감세효과가 구간에 따라 달라지는 문제가 발생한다. 공시가격 현실화 로드맵에서는 시세에 현실화율을 적용해 공시가격을 산정하기 때문에 시세 판단이 중요한 변수가 된다. 그렇기 때문에 전문가의 역량이 중요하며, 대부분 국가에서 이 방법을 채택하고 있다. 그러나 정부안은 전년도 공시가격에 시장변동율을 적용하는데, 전년도 공시가격이 평균 시세반영률보다 낮거나 높을 경우, 이를 보정할 수 없다. 또 시장변동율을 적용하려면 평균변동율이 아니라 개별 주택의 변동률을 파악해야 하며, 시장변동율을 최대 1.5%로 제한하고 있다. 공시가격 산정 방식 변경은 공시가격 현실화 로드맵을 폐기하기 위한 구실에 불과하다.
특히, 공시가격의 낮은 시세반영률, 지역·유형·가격대 간 불형평성, 특히 수도권과 비수도권, 저가주택과 고가주택의 불평등성을 그대로 둔 채 공시가격 현실화 로드맵의 폐지는 부자감세일 뿐이다. 한국도시연구소에 따르면, 2020~2023년 공시가격 3억원 미만 아파트의 보유세는 거의 변화가 없는 반면, 15억원 이상 아파트 보유세는 1,270만원에서 734만원으로 536만원 감소했다. 2029년 11월, 문재인 정부가 공시가격의 낮은 시세반영률과 형평성 제고를 위해, 공시가격을 시세의 90%로 현실화하는 것을 목표로 발표한 ‘공시가격 현실화율 로드맵’이 이행되었다면, 공동주택 공시가격의 현실화율은 2020년 69%에서 2024년 75.6%로 상향되었을 것이다. 그러나 윤석열 정부는 이를 2020년 수준인 69%로 동결했다. 윤 정부는 ‘부동산공시법’에 따른 법정계획을 이행하지 않고 위법 행정을 자행한 셈이다.
공시가격은 보유세의 과세표준으로 사용될 뿐 아니라 건강보험료 기초연금 등 67개의 다양한 행정 목적으로 사용되기 때문에 공시가격의 시세를 가능한 충실하게 반영하는 것이 중요하다. 공시가격의 시세반영률을 낮추면 보유세 부담은 줄어들지만 재산세와 종합부동산세 산정의 기반이 되는 공시가격 현실화율 하락은 지방재정 악화로 이어질 수 있다. 공시대상 부동산의 시장가치를 충실히 반영해야 공정과세와 조세정의를 구현할 수 있다는 점에서 이에 역행하는 공시가격 현실화 로드맵 폐기는 철회되어야 마땅하다. 윤석열 정부의 공시가격 현실화율 동결과 공시가격 현실화 로드맵 폐기 방안에서 확인할 수 있듯이 장기간에 걸쳐 점진적으로 공시가격의 시세반영율을 제고하는 것은 사실상 불가능하다. 이에 참여연대는 국회가 공시가격 현실화 목표를 정해 단번에 현실화하고, 그에 따른 조세 부담은 국회와 정부가 적정한 수준에서 조정할 것을 제안한다.
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