‘똘똘한 한채’ 부추기는 과도한 세제 혜택 조정 등 실효적 방안 내놓아야
부동산 투기 억제를 위한 종합대책 없이는 과거 정부 실책 반복할 것
서울 집값 상승세가 연일 계속되는 가운데, 지난 10월 12일 당정은 이번 주 중 부동산 대책을 발표하겠다고 예고했다. 이번 대책에는 한강벨트를 중심으로 한 대출 규제 강화(DSR에 전세대출 포함, DSR 한도 하향 등)가 유력하며, 공정시장가액비율 상향, 규제지역 및 토지거래허가제 확대 등이 함께 거론되고 있다. 이재명 정부 출범 후 4개월 만에 나오는 6·27, 9·7 대책에 이은 세 번째 대책이다. 그러나 이미 두 차례 대책이 한계를 드러낸 것처럼 대출 규제와 공급대책 만으로는 시장을 안정시키기 어렵다. 즉, 세금으로 집값을 잡을 수는 없어도 세금 없이는 집값을 잡을 수 없다는 점이 다시 확인되고 있는 것이다. 투기 억제 장치가 무너진 상황에서 세제를 회피한 채, 대출만 조이는 처방은 미봉책에 불과하다는 점을 간과해서는 안된다.
윤석열 정부가 무분별한 부동산 규제 완화와 종합부동산세·양도세·취득세 감면 등 전방위적인 부동산 감세 정책을 추진한 결과, 토지가격과 건축비 상승, 시장 가격 거품이 고착화되고 있다. 부동산 투기 규제 장치가 훼손되었고, 원활한 주택 공급에도 차질이 발생했다. 올해 2월 오세훈 시장이 토지거래허가구역을 해제하자 집값이 급등했고, 한 달 만에 해제를 철회할 정도로 주택 가격 불안정이 이어지고 있다. 토지+자유연구소에 따르면 2023년 한국의 보유세 실효세율(0.15%)은 OECD 평균(0.33%)의 절반 수준에 불과하며, 보유세 강화 없이는 투기를 억제하기 어렵다. 그런데도 이재명 정부는 여전히 “세제는 가급적 건들지 않겠다”는 입장을 고수한 채, 대출규제와 공급 중심의 대책만 내놓고 있다. 참여연대는 두 차례 정부 대책이 한계를 드러낸 만큼, 이번 대책에는 주택 투기 수요 억제를 위한 전세대출과 주택담보대출 규제 강화 뿐 아니라 공정시장가액비율 상향과 세제 강화, 그리고 서울 아파트 가격 상승의 주요 원인으로 지목되는 ‘똘똘한 한 채’에 대한 실효적 방지책이 반드시 포함되어야 한다는 점을 강조한다.
언론보도에 따르면, 정부가 보유세를 직접 인상하는 대신 공정시장가액비율을 높여 보유세 부담을 늘리는 방안을 검토 중인 것으로 알려졌다. 하지만, 최근 김윤덕 국토교통부 장관 역시 보유세 강화 필요성을 언급한 바 있듯이, 부동산 투기 억제를 위해서는 보유세 정상화가 필수적이다. 특히, 정책 취지와 달리 1가구 1주택자에 집중된 세제 혜택이 ‘똘똘한 한 채’ 쏠림을 부추기고 집값 상승을 유발하고 있는 만큼, 1주택자 양도세 감면 기준을 ‘보유’에서 ‘거주’로 전환하고, 종합부동산세 공제 기준도 문재인 정부 수준(현 12억 원 → 9억 원)으로 환원하는 등의 실효적 세제 대책 마련이 시급하다. 세제 강화 없이는 투기 수요를 차단할 수 없다는 사실을 정부는 직시해야 한다.
또한, 서울의 갭투기 역시 증가하고 있다. 차규근 의원이 국토교통부 자금조달계획서를 제출받은 결과에 따르면, 올해 1월부터 8월까지 갭투기 의심 건수는 전년 대비 1.3배 증가했다. 6.27 대책 발표 이후 서울의 갭투기 의심 건수가 감소했지만, 그 효과가 오래 지속되지 못했다. 다주택자는 투기 목적으로 전세를 끼고 주택을 매입하는 반면, 무주택자가 전세를 끼고 주택을 매입하는 것은 자신의 저축액에 전세 레버리지를 더해 시세차익을 노리는 경우가 대부분이다. 따라서 다주택자가 전세를 끼고 매입하는 행위는 월세와 동일하게 소득세 및 양도소득세를 과세해 억제하고, 무주택자가 일정 기간 거주하지 않고 주택을 매각할 경우에도 양도소득세를 부과해야 한다. 아울러 전세 레버리지를 통한 주택 구입을 제한하는 전세대출 규제를 보다 강화하고, 서울 비규제 지역에 대한 주택담보대출 한도 축소 등 보완 대책이 필요하다. 나아가, 시민의 주거 안정을 위해 단기적 시장 가격 대응을 넘어 자산 불평등 완화와 공공성 회복 등 장기 목표를 반영한 정책 체계화가 필요하다.
무엇보다 부동산 세제 강화를 외면한 채 대출 규제만 반복하는 정부의 태도는 투기 억제에 실패했던 과거 정부의 전철을 밟을 뿐이다. 찔끔 처방으로는 불안도 시장도 잠재울 수 없다. 이에 참여연대는 새정부 출범 직후부터 <이재명 정부가 새겨야 할 과거 정부의 7대 주거부동산 실책>을 발표하고, 정부에 종합적인 부동산 대책을 요구한 바 있다. 이재명 정부는 이를 반면교사 삼아, 부동산 시장의 불안을 해소하고 주거 불평등을 완화하기 위해 ▲부동산 세제 강화와 과세체계 정상화, ▲’똘똘한 한 채’ 방지책, ▲갭투기 과세 강화 등 구조적 대책을 포함해야 한다. 그렇지 않으면 내년 지방선거를 의식한 한강벨트 대출 규제 강화 수준의 미봉책으로 끝나고, ‘4, 5번째 대책’을 반복하는 실패를 피할 수 없을 것임을 명심하라.
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