[논평] ‘실거주’ 중심의 ‘장기거주특별공제’로 개편해야

보유기간 중심 공제, 고가 주택 보유자의 절세 수단 활용
‘똘똘한 한 채’ 쏠림 바로잡고 부동산 과세 정상화해야

어제(4/21) 더불어민주당 한정애 정책위의장은 장기보유특별공제(이하 ‘장특공제’)와 관련해 “정부·여당은 폐지를 검토한 적이 없다”고 밝혔다. 최근(4/18)이재명 대통령이 장특공제가 보유 기간만으로 세 부담을 크게 줄여준다며 ‘비거주’ 장특공제 폐지 검토를 시사하자, 국민의힘이 ‘재산 강탈’이라며 정치 쟁점화한 데 대한 대응이다. 이러한 공방은 장특공제를 둘러싼 문제의 핵심을 비껴가고 있다. 장특공제는 1세대 1주택자의 경우 보유 기간(최대 40%)과 거주 기간(최대 40%)을 합산해 최대 80%를 공제해준다. 보유 기간 공제와 양도차익 규모에 따른 절세 효과가 결합되면서, 장특공제는 고가 주택 보유자의 절세 수단으로 활용되어 왔다. 이로 인해 조세형평이 훼손되고 장기보유를 통한 ‘버티기’를 유도해 주택을 투자 자산으로 취급하게 만들고, ‘똘똘한 한 채’ 선호를 강화하여 자산 격차를 확대하는 방향으로 작동해왔다.

금융투자소득 과세 문제에는 침묵하고 있다는 점에서 일관성이 결여되어 있지만, 이재명 대통령이 ‘비거주’ 장특공제 폐지를 언급한 것은 최소한 과세 정상화의 필요성을 드러낸 시도로 보인다. 그런데도 국민의힘은 이러한 문제를 외면한 채 과세 정상화를 ‘재산 강탈’로 왜곡하고 있다. 자산 가치 상승에 따른 양도차익에 과세하는 것은 소득이 있는 곳에 과세하는 조세의 기본 원칙이다. 이를 재산 강탈로 왜곡하는 것은 조세의 정당성이나 자산소득 과세 자체를 부정하고 고가 자산 보유자에게 유리한 세제 혜택을 유지하려는 정치적 공세에 불과하다. 민주당의 반응도 문제이다. 국민의힘의 왜곡된 프레임에 대응하기 보다 ‘실수요자 보호’를 내세우며 개편 논의에 선 긋는 태도는 제도 개편의 필요성보다 정치적 부담을 우선한 것으로 보인다. 장특공제를 그대로 둔다면 고가 자산 보유자에게 유리한 구조가 계속될 수밖에 없다. 이처럼 거대 양당이 실수요자 보호를 내세우며 비거주 고가 주택 보유자를 보호하려 한다는 점은 분명한 문제다.

부동산 세제는 시장 상황에 따라 완화와 강화를 반복하는 단기 대응 수단이 아니라, 일관된 원칙에 기반해 과세기준을 객관화하고 보편적으로 작동하도록 개선되어야 한다. 특히, ‘똘똘한 한 채’ 현상을 바로잡지 않고서는 고가 부동산 시장의 안정도 기대하기 어렵다. 장특공제는 1주택자에게 적용되는 제도인만큼, 보유기간이 아니라 실제 거주 여부를 기준으로 한 ‘장기거주특별공제’로 개편하여 투자 목적 소유에 대한 세제 혜택은 배제해야 한다. 또한, 양도소득세 비과세 기준을 주택 중위가격 등 객관적 지표로 재설정하고 적용 범위를 제한하는 한편, 종합부동산세 과세체계 정상화, 공시가격 현실화, 중복공제 축소 등을 통해 보유세 과세 기반을 회복해야 한다.

자산을 통해 누적된 불평등을 어떻게 바로잡을 것인가가 중요한 시점이다. 그러나 국민의힘은 왜곡된 정치적 공세로 논의를 흐리고, 민주당 역시 이에 흔들리며 부동산 세제 개편에 주저하는 모습을 보이고 있다. 거대 양당의 이러한 태도는 자산 불평등 완화를 위한 실질적 해법을 어렵고 더디게 한다. 참여연대는 정부와 국회가 ‘실수요자 보호’에 머무르는 접근을 넘어, 자산 불평등을 완화하고 조세정의에 걸맞는 방향으로 부동산 세제를 정상화할 것을 촉구한다.

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