[좌담회] 전세사기특별법 개정의 의미와 남은 과제

정책 실패 인정, 피해자 요구 수용해 실효·체계적 구제 수단 마련  

전세사기 근절할 전세가율 규제, 전세대출·보증 개혁 등 방안 마련해야

종교·노동·주거·복지 등 65개 제 시민사회단체들로 구성된 <전세사기‧깡통전세 해결을 위한 시민사회대책위원회> 는 오늘(4/28) 오후2시, 참여연대 2층 아름드리홀에서 전세사기특별법 개정의 의미를 짚어보고 남은 과제를 종합적으로 진단하는 <전세사기특별법 개정의 의미와 남은 과제> 좌담회를 개최했습니다.

이번 좌담회는 이원호 빈곤사회연대 집행위원장의 사회로 진행되었으며, 안상미 전세사기 피해자대책위 공동위원장, 이강훈 변호사(주택세입자법률지원센터 세입자114 센터장), 최은영 한국도시연구소 소장, 임재만 교수(참여연대 민생희망본부 실행위원)갸 발표를 맡았습니다.

안상미 공동위원장은 먼저 2023년 상반기부터 지금까지 10명이 넘는 희생자가 세상을 떠났고, 누적 3만 7천 명이 넘는 공식 피해자가 발생했다고 설명했습니다. 안 위원장은 이번 전세사기특별법 개정에 대해 ① 전세사기를 사회적 재난으로 인정하고 국가가 피해자 직접 지원을 명시한 점, ② 특별법 제정 당시 피해자들이 요구한 ‘선구제·후회수’ 방안은 아니지만, 취지를 일부 반영한 점, ③ 피해자들이 주도적으로 특별법 제정과 3차례 개정으로 이끌어낸 점, ④ 보증금의 1/3 최소보장 방안 도입 등 피해 구제의 실효성을 강화한 점을 긍정적으로 평가했습니다. 다만, 피해자들이 개인회생보다 실효적인 구제를 위해 보증금의 1/2 최소보장 방안을 요구했음에도 재정 당국의 반대로 1/3 수준으로 후퇴한 점은 매우 아쉽다고 지적했습니다. 또한 외국인 피해자, 다세대 공동담보 등 여전히 사각 지대에 놓인 피해자에 대한 제도 보완과 전세사기 예방을 위한 근본적인 제도 개선이 필요하다고 덧붙였습니다.

이강훈 변호사는 전세사기특별법 제정과 개정안의 주요 내용과 의미를 중심으로 발표했습니다. 이 변호사는 전세사기특별법이 전세사기를 개인의 책임이 아닌 정부 정책 실패로 발생한 사회적 재난으로 규정하고, 체계적인 구제 수단을 마련한 점에서 전례를 찾기 어려운 법률이라고 강조했습니다. 전세사기특별법이 급하게 제정되면서 피해자들의 요구를 충분히 담지는 못했지만 △경·공매 유예, △전세사기 피해주택 매입, △금융지원 및 긴급복지 지원 등 선례를 찾기 어려운 정책 수단이 도입되었다고 평가했습니다.

또한 법 제정 이후 피해자와 시민사회가 ‘사각지대 해소’와 ‘보증금 회수 방안’을 포함한 특별법 개정을 지속적으로 요구해왔으며, 피해자 가구 실태 조사 결과 발표와 안내자료 발간 등 다양한 활동이 첫 번째 개정의 발판이 되었다고 설명했습니다. 첫 번째 개정은 피해주택 매입의 근거와 절차를 구체화하고 공공임대주택 등을 활용한 주거 보장을 강화했다는 점에서 의미가 있지만, 경매 차익이 없는 경우 등에서 실효성이 부족한 한계도 드러났다고 지적했습니다. 두 번째 개정은 유효 기간을 2년 연장했다는 점에서 의미가 있지만, 전세사기 근절 대책이 미흡한 가운데 2025년 6월 1일 이후 신규 계약에는 적용되지 않는 한계가 있다고 평가했습니다. 세 번째 개정은 피해자와 시민사회의 요구를 상당 부분 반영하여 실효성 있는 구제 방안을 제도했지만, 전세사기를 근절할 구조적 제도 개선은 여전히 미흡해 유사한 사태가 언제든 재현될 수 있다고 우려했습니다. 이에 전세사기와 깡통전세 문제 해결을 위해서는 사회적 갈등이 수반되더라도 올바른 정책 방향으로 제도 개선이 필요하다고 강조했습니다.

최은영 한국도시연구소 소장은 임대차 시장의 변동과 실거래가 전세가율 데이터를 분석하여 전세사기 및 깡통전세의 위험성을 진단했습니다. 최 소장은 일부 언론과 보수 진영이 임대차 2법으로 전세가 줄었다고 주장하지만, 비아파트 중심의 전세 거래 급감은 ‘깡통전세의 공포’와 ‘윤석열 정부의 주택 공급 감소가 결합된 결과라고 지적했습니다. 전세사기와 깡통전세의 주요 원인을 전세가율을 살펴보면, 전국 아파트 전세가율은 2022년 100%를 초과한 이후 2025년 68.0% 수준으로 하락했지만, 연립·다세대 등 비아파트는 일부 지역에서 여전히 100%를 초과하는 등 위험이 지속되고 있다고 밝혔습니다. 또한 전세가율이 80% 이상인 공동주택 단지가 2025년 기준 66,629개에 달한다고 덧붙였습니다. 아울러 아파트는 증가하고 비아파트는 감소하는 등 전세 구조 변화와 윤석열 정부 시기 인허가·착공 감소로 전세공급 기반이 약화된 점도 시장 불안 요인이라고 분석했습니다. 최 소장은 매매가격 하락 시 전세사기와 깡통전세 위험이 커질 수 있다고 경고하며, 실거래가 기반 전세가율 분석을 통해 보증금 회수 위험을 진단할 필요가 있다고 강조했습니다.

임재만 교수는 먼저 임차인의 전세보증금 미반환 위험을 해소하기 위해 보증금 반환보증이 도입되고, 저금리 전세대출과 대출보증 확대에 따라 전세 수요가 크게 확대되었으며, 아파트 선호 현상이 커지면서 비아파트 시장은 투기 수요와 전세 수요만 존재하는 매우 위험한 구조로 변화했다고 설명했습니다. 지난 3월 10일 이재명 정부가 정보 비대칭 해소, 전입 신고 즉시 대항력 효력 발생, 공인중개사 설명 의무 및 책임 강화 등의 예방 대책을 발표했으나, 보증금 미반환 문제의 근본 원인은 ‘깡통전세’에 있으며, 전세의 금융·투기적 성격을 간과했다고 지적했습니다. 임 교수는 전세제도 개혁과제로 △전세가율 규제 또는 보증비율 제한, △선가입 후보증 방식 도입, △전세대출 개혁(원금 상환은 임대인, 이자납부는 임차인), △임차권 등기 의무화 등을 통한 전세의 물권화, △임대주택 및 임대사업자 등록 의무화, △장기임대주택 확대 등을 제안했습니다.

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