[좌담회] ‘똘똘한 한 채’의 역설, 부동산 세제 정상화 방안

거래세 완화·보유세 강화 등 부동산 세제 구조 전환 필요성 공감
양도소득세의 소득세 통합 여부, 보유세와의 정합성 검토 필요 제시
‘똘똘한 한 채’ 특혜, 보유 아닌 실거주·비과세 감면 기준 객관화 제안

오늘(2/23) 국회의원 진성준·윤종오·손솔, 참여연대는 부동산 세제의 현황과 문제점을 진단하고, 취득-보유-양도 전 단계에 걸쳐 조세 형평성과 시장 안정을 도모할 수 있는 부동산 세제 정상화의 개편 방향을 모색하는 <‘똘똘한 한 채’의 역설, 부동산 세제 정상화> 좌담회를 개최했습니다. 이번 좌담회는 정세은 충남대 경제학과 교수가 좌장을 맡았으며, 임재만 참여연대 민생희망본부 실행위원(세종대 부동산학과 교수)이 발제를 맡았습니다. 토론자로는 김현동 배재대 경영학과 교수, 김원장 삼프로TV 진행자, 이선화 국회미래연구원 선임연구위원, 윤수현 재정경제부 재산세제 과장이 참여했습니다.

발제를 맡은 임재만 교수(참여연대 민생희망본부 실행위원)는 우리나라의 소득과 자산의 양극화·불평등이 심화되고 있는데도, 부동산 과세 논의가 양도소득세와 종합부동산세 중심으로 제한되어 왔다고 지적했습니다. 임 교수는 부동산 과세 개편 방향으로 거래세는 낮추고 보유세는 강화하는 구조로 전환하고, 양도소득세는 종합소득세로 통합해야 한다고 주장했습니다. 특히 ‘똘똘한 한 채’에 대한 특혜는 단순 보유가 아닌 ‘실거주에 한정’해 적용해야 한다고 강조했습니다. 또한 현행 1주택자 양도세 비과세 감면 기준인 12억 원의 근거가 미약하고 사실상 무제한 적용되고 있다고 지적하며, ▲주택 중위가격의 일정 배수로 기준을 설정하고, 양도소득 비과세의 규모와 횟수에 제한을 두는 방안과 ▲다주택자 등록을 의무화하고 보유 기간 동안 일정한 세제 혜택을 부여하되, 사업 종료 이후에는 양도세를 정상 부과해야 한다고 제안했습니다.

종합부동산세 개편 방향에 대해서는 시장 대응 수단이 아닌 중립적·보편적 제도로 개선해야 하며, 무엇보다 종합부동산세의 기준이 되는 과세표준을 독립적·중립적으로 시장가치 기준에 따라 평가하도록 해야 한다고 강조했습니다. 이를 위해 ▲공시가격 현실화, ▲공제혜택 축소(고령자공제(최대40%)와 장기보유특별공제(최대 50%) 중 하나만 적용, 최대 40%), ▲인별합산을 부부합산으로 변경 등을 제안했습니다. 나아가 불로소득 추구사회를 혁파하고 혁신 성장을 이행하기 위해 소득·소비·재산 과세에 대한 종합적 개편이 필요하다고 주문했습니다.

김현동 배재대 교수는 거래세를 낮추고 보유세를 높이는 방향은 바람직하며 양도세를 소득세로 보는 것이 바람직하지만, 보유세와 묶어서 종합적으로 판단할 문제라고 지적했습니다. 김 교수는 보유세 인상이 집값 안정에 기여할 수 있다는 연구가 있는 반면, 가격에 영향을 미치는 요인은 복합적인 만큼 세금 효과를 분리해 분석할 필요가 있다고 평가하고, 보유세의 임차인 전가 효과는 없거나 미미하다는 연구 결과도 소개했습니다. 또한 보유세 과표는 시세 반영 방식이 나라마다 다른데, 우리나라는 매년 시세를 재평가하면서도 현실화율 격차와 각종 조정으로 과표가 시가와 괴리되고, 낮은 보유세와 불완전한 재평가 체계가 주택가격 변동성을 키울 수 있다고 지적했습니다. 김 교수는 과세 방식의 인별·부부 합산 여부보다 핵심은 실질적인 세부담 수준이라고 강조하고, 다주택자 중과세율 역시 보유세와 양도세 간 정합성을 고려해 조정할 필요가 있다고 밝히고, 생애 기준 비과세 횟수 제한에 대해서는 잦은 이사가 불가피한 직종에 대한 역차별과 거주 고착에 따른 동결효과 등 부작용을 초래할 수 있다며 바람직하지 않다는 입장을 밝혔습니다. 끝으로 1세대 1주택자 비과세 도그마에서 벗어나, 세제 혜택은 유지하되 요건을 강화해야 한다고 덧붙였습니다.

김원장 삼프로TV 진행자는 한국과 뉴욕의 20억 원 상당 주택의 재산세를 비교하며, 한국은 약 370만 원(실효세율 약 0.19%)인 반면 뉴욕은 약 1,500만 원 수준으로 큰 차이가 난다고 강조했습니다. 특히 65세 이상 고령층에서 자산의 83.66%가 부동산에 집중되는 자산 쏠림 현상을 지적했습니다. 또한 서울의 대표적 아파트 기준 1주택자와 다주택자의 보유세 및 실효세율 차이를 설명하며, 현행 과세 구조가 중심지와 외곽 간 주택가격 격차를 심화시키는 요인이라고 분석했습니다. 이어 보유 자산 구간별 과세를 통한 점진적 개선이 필요하며, 핵심은 서울 핵심 부동산의 수익률을 낮춰 돈이 건전한 자본 시장으로 이동하는 데 있다고 강조했습니다.

이선화 선임연구위원은 1주택자에 대한 정책적 지원과 주택가격의 상승이 반복되는 악순환을 끊기 위해 주택 부문에서 자산 정책과 주거서비스 정책을 분리하고, 투자 수익에 상응하는 형평성 있는 과세 구조를 만드는 것이 우선 과제라고 강조했습니다. 특히, 동일한 규모의 소득이라도 근로소득과 1주택 양도소득 간 세부담 격차가 크게 나타나는 등 소득 원천별 조세 형평성 문제가 심각하다고 지적했습니다. 예컨대 동일한 10억 원 소득이라도 2년 거주 기준 1주택 양도소득의 평균 세부담률은 약 6%대인 반면 근로소득은 약 35%에 달합니다. 또한 가계 자산 포트폴리오 재편, K자형 양극화·고령화에 따른 소득과세·소비과세 세원 감소, 인구 감소와 지방 소멸 등을 고려한 중장기 조세 정책 개혁 방안이 필요하다고 덧붙였습니다.

토론회 개요

• 제목 : [좌담회] ‘똘똘한 한 채’의 역설, 부동산 세제 정상화 방안
• 일시 : 2026년 2월 23일 월요일 오전 10시
• 장소 : 국회 의원회관 제10간담회의실
• 주최 : 참여연대,국회의원 진성준·윤종오·손솔
• 진행안
  • 사회 : 정세은 충남대 경제학과 교수
  • 발제 : 임재만 세종대 부동산학과 교수·참여연대 민생희망본부 실행위원
  • 토론
    • 김현동 배재대 경영학과 교수
    • 김원장 기자
    • 이선화 국회미래연구원 선임연구위원
    • 윤수현 재정경제부 재산세제과장

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