참여연대 등 주거시민단체는 오늘(6/11) 오전10시 참여연대 아름드리홀에서 ‘새정부가 최우선해야 할 주거·부동산 정책 연속좌담회’를 개최했습니다. ‘전세사기와 깡통전세 예방’을 주제로 열린 첫번째 좌담회는 이원호 빈곤사회연대 집행위원장이 사회를 맡고, 이철빈 전세사기·깡통전세 피해자 전국대책위원회 공동위원장, 임재만 세종대학교 교수(참여연대 민생희망본부 실행위원), 이강훈 변호사(주택세입자법률지원센터 세입자114 센터장)가 발표자로 참여했습니다. 발표자들은 새정부가 전세시장 구조개혁, 임차인 권리 강화 등 피해자와 시민사회의 목소리를 충분히 반영한 입법 및·제도 개선을 신속하게 추진할 것을 촉구했습니다.
첫번째 발표자인 이철빈 위원장은, 전세사기특별법 시행 후 2년간 피해자 지원대책이 점진적으로 개선되었으나, 전세사기 예방 및 제도개선 논의는 제대로 이루어지지 않았다고 지적했습니다. 다행히 특별법이 2년 연장되었지만 2025년 6월 1일 이후 신규 계약자는 특별법 적용 대상에서 제외되는 등 한계가 명확하다고 밝혔습니다.
이 위원장은 △ 신탁사 공매·명도소송으로 인한 피해자 강제퇴거 방지, △선순위 근저당 채권자의 방어입찰 대응, △국가의 채권 매입 방안 마련, △경찰 수사 미비로 인한 피해자 불인정 구제, △피해주택 시설관리 지원, △불법·탈법 단기임대 규제 등 시급한 과제를 제시했습니다. 또한 △특별법 피해자 인정기준 완화(보증금 미반환 1개월 이상 시 피해자 인정), △사각지대 피해자 차별 없는 지원(외국인, 일시적 1주택자 등), △전세가율 규제(보증금+근저당 합계가 주택가액 70% 초과 금지), △정보 비대칭 해소(임대차 정보공시, 임대차등기 의무화), △전세대출 구조개선(임차인 이자 부담, 임대인 원금 상환 분리), △가해자 엄중처벌, △대통령 직속 임대차제도개선위원회 설치 등 13대 정책 요구안을 발표했습니다.
이 위원장은 전국대책위가 대선 기간에 더불어민주당 을지키는민생실천위원회와 정책제안식을 통해 정책 요구사항과 전세사기 근절을 촉구하는 시민 14,586명의 서명을 전달했으며, 민주당으로부터 긍정적인 검토 답변을 받은 바 있다고 밝혔습니다. 이 위원장은 집권정당인 민주당이 전세사기 문제 해결을 수차례 약속한 만큼, 피해자들의 요구를 반영한 특별법 개정과 제도개선에 신속히 나설 것을 촉구했습니다.
임재만 세종대학교 교수(참여연대 민생희망본부 실행위원)는 무자본·소자본 임대사업자 증가와 전세대출·보증제도 확대 등으로 전세시장의 위험성이 커지고 있다고 진단했습니다. 전세사기 여파로 ‘전세포비아’가 확산되고, 급속한 월세화로 세입자들의 주거비 부담이 상승하고 있다고 설명했습니다.
임 교수는 새정부가 전세시장 개혁에 적극 나서야 하며, 그 방안으로 △전세가율 규제(집값 대비 60~70% 이하 제한), △전세대출 점진적 축소, △임차권 등기 의무화, △임대주택·임대사업자 등록 의무화, △임대인 변경 고지 의무화, △공인중개사 책임 강화 등 정보 비대칭 해소 등을 제시했습니다.
또한 전세의 주거 사다리 기능 등 긍정적인 점은 살리되, 갭투기 자본으로 활용되지 않도록 계약 구조를 개혁해야 한다고 강조했습니다. 임차인은 이자만 부담하고, 원금 상환은 임대인이 책임지도록 하여 임차인의 과도한 금융부담을 줄이고, 전세대출의 위험을 분산해야 하며, 이를 위해 전세금융공사를 통한 ‘(임대인) 원금-(임차인) 이자 분리’ 구조 도입을 제안했습니다.
아울러 공공임대주택 재고 확충, 주택도시기금과 HUG, HF의 역할과 기능 통폐합, 전세의 월세 전환에 따른 주거비 부담 완화 방안 마련 등도 필요하다고 덧붙였습니다. 마지막으로 실효성 있는 피해자 구제를 위해서는 부실 선순위채권을 공공기관(배드뱅크)이 인수해 경매권 실행을 유예하고, 피해주택을 공공이 우선 매입하는 방식으로 피해자 회복과 금융기관 건전성 유지를 동시에 꾀해야 한다고 설명했습니다.
이강훈 변호사는 주택임대차 시장의 구조적 문제를 지적하며, 임차인 지위가 여전히 취약하고, 지자체의 감독·개입이 미흡해 불량 임대인 양산과 주택 품질 저하, 최저주거기준 미달 등 구조적 문제가 지속되고 있다고 밝혔습니다. 이 변호사는 시장의 투명성과 임차인 권리 강화를 위한 법과 제도 개선이 시급하다고 강조했습니다.
이 변호사는 제도 개선 방안으로, 그는 △주택임대차의 물권화(임대차 등기 의무화, 등기 임차인에 경매청구권 부여), △임차인 권리 강화(계약갱신요구권 행사 횟수 2회 이상 확대, 실거주 갱신거절 요건 엄격화, 최우선 보증금 보호 강화, 바지임대인 문제 해결, 신탁주택 임대차 문제 해결), △공인중개사 확인·설명 의무 강화, △임대주택 등록 의무화 및 감독 강화 등 구체적 제도 개선안을 제안했습니다. 특히 임대차법 추가 개정으로 신규 계약에도 임대료 인상률 상한제 도입, 임대주택 등록 의무화, 장기 임대사업자 제도 유지, 공공임대 재고 확충 등도 병행되어야 한다고 밝혔습니다.
끝으로, 이 변호사는 새정부가 임차인의 점유 안정성, 주거비 부담 완화, 임대차 시장의 투명성과 안정성 확보를 위한 종합적 제도 개선 방안을 국정과제에 포함해 적극적으로 추진해야 한다고 강조했습니다.
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