민생희망본부 주거 2024-05-08 2896

[윤 정부 2년 대전환을 요구한다] 깡통전세·전세사기 외면, 무분별한 투기조장 정책

참여연대는 윤 정부 출범 2년을 앞둔 5월 7일, 민주주의, 민생, 평화분야 11개 대전환과제를 담은 [이슈리포트_민주주의 파괴와 민생 파탄, 평화 파국의 윤석열 정부 2년, 대전환을 요구한다]를 발표했습니다.

윤석열 정부의 지난 2년은 권력 폭주의 시간이자, 어렵사리 만들어 온 민주주의가 파괴되고 민생이 파탄나며, 한반도 평화는 퇴행을 거듭해 파국이 우려되는 시간이었습니다. 4월 10일 총선에서 확인되었듯, 민심은 윤석열 정부의 국정기조 전면 전환을 요구하고 있습니다. 민심의 매서운 심판을 받은 만큼 각 분야마다 대대적인 전환이 이뤄져야 합니다.

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깡통전세·전세사기 외면, 무분별한 투기조장 정책

1. 현황과 문제점

1) 보증금 잃고 거리로 내몰리는 전세사기 피해자들의 절규에도 묵묵부답인 대통령

‘22년 하반기부터 전세사기와 깡통전세가 급증함에도 정부는 피해자들에게 도움이 되지 않는 생색내기, 보여주기식 대책만 내놓았고, ‘23년 2월부터 정부 대책에 실망한 피해자들의 안타까운 죽음이 이어짐. 5월말 급하게 ‘선구제후회수’ 방안이 빠진채 6개월마다 보완입법을 추진하기로 합의하여, ‘전세사기 피해자 지원 및 주거 안정에 관한 특별법’(전세사기 특별법)이 제정됨.
특별법 제정 후 11개월이 경과한 지금(‘24. 4. 18 기준)까지 약 1만 5천여명이 피해자로 인정받았고, 지원대책 이용 피해자는 저리대환대출 1,335명, 경공매 유예 807건, 저리대출 314건, 우선매수권 사용 259건, 긴급주거지원 267건, 공공임대주택 지원 123건, LH 공공매입은 1건 등으로 나타남. 특별법상 피해자로 인정받더라도 대부분이 빚내서 문제를 해결하고 있는 실정임.
정부여당의 반대로 법 개정이 지연되면서 피해자들의 고통이 가중되고 있음. 정부여당은 특별법의 사각지대에 놓인 신탁사기, 다가구 피해자들의 지속적인 면담 요청에 단 한번도 응하지 않고, 실효성 없는 정책만 내놓고 있음. 실태조사도 하지 않고, 근거도 없이 특별법 개정안의 ‘선구제후회수’ 방안 시행시 수조원의 혈세가 소요된다고 주장하며 법 개정을 가로막고 있음. 피해자들에게 도움되는 제대로 된 구제책 마련과 ‘선구제후회수’ 방안이 포함된 특별법 개정이 시급함.
또한 자기 자본없이 수백채의 임대사업이 가능한 민간임대등록제도, 무분별한 전세대출, 허술한 보증제도 등 정부 정책의 문제점이 확인되었음에도 정부는 정책 개선에 손을 놓고 있음. 오히려 임대차법 폐지, 단기임대사업자제도 부활 등의 정책 추진 계획을 밝혀, 무주택 세입자들의 주거권이 위협받고 있음.

2) 공공임대 예산 줄이고, 고가·다주택 소유자에겐 한없이 퍼준 대통령

대통령은 국정과제점검회의(‘22.12.15)에서 공공임대주택 예산 삭감에 대해 “공공임대주택은 선이 아니다. 공공임대주택이 많이 늘어날 경우, 중앙정부와 지방정부의 재정부담 요인이 된다’며 ‘다주택자 세금 완화가 임차인의 부담을 줄이는 서민정책’을 주장함. 이런 정책 기조는 공공임대주택 예산 삭감과 부자감세로 이어짐.
‘22년 8월 반지하 참사에 이어 전세사기와 깡통전세 피해가 늘면서 공공임대주택 경쟁률이 치솟고 있음에도, 역대 가장 큰 규모의 공공임대주택 예산 삭감(‘23년 5조 1천억)이 이뤄졌고, 이마저도 집행하지 않고 있어 공급실적 미달도 심각한 상황임. ‘22년 주택도시기금 결산 분석에 따르면, 통합공공임대주택 사업승인 실적은 계획 대비 11.3%(71,155호→8,102호), 도심내 저소득계층을 위한 다가구 매입임대주택(출자)사업 매입실적은 계획 대비 47%(41,300호→19,453호)에 불과함.
한편, 윤석열 정부는 임기 첫해부터 공시가격 현실화율을 낮추는 데 그치지 않고 종합부동산세를 무력화하는 등 세법 개정을 통해 부자감세에 속도를 내고 있음. 출범 후 1세대 1주택자에 대한 (주택분)재산세의 공정시장가액비율을 60%에서 43~45%로 낮췄고, 종합부동산세 기본공제금액을 12억까지 상향하고, 1세대 1주택자에 대한 최고세율을 0.3%에서 0.27%로 낮추고, 다주택자에 대한 공제금액을 6억원에서 9원으로 상향함. 또 지역별, 주택유형별로 상이한 현실화율을 개선하고 ‘부동산 가격공시에 관한 법률’에서 정한대로 공시가격을 시세에 가깝게 하기 위해 마련한 ‘공시가격 현실화 로드맵’을 폐지하겠다고 발표함.

2) 무분별한 재건축·재개발 규제 완화로 투기 부추기고 난개발 조장하는 대통령

윤석열 정부는 임기 내 270만호 주택 공급 계획을 수립하고, 민간주도 공급 및 부동산 경기 활성화를 위한 각종 개발 규제 완화와 세제 혜택을 내놓고 있음. 정부의 부동산 부양책에도 불구하고, 미분양 주택 재고(‘21년 1.8만호→’23년 6.2만호)량이 크게 늘어나는 한편 부동산 PF 부실도 심화되고 있음. 이같은 주거 부동산 규제 완화는 향후 금리 인하 등 경기 호전 시 투기를 유발할 수 있어 우려됨.
또 ‘23년 1월, 서울 서초·강남·용산구를 제외한 모든 지역을 투기과열 지구와 조정대상지역에서 해제함에 따라 사실상 분양가상한제 적용, 양도세 중과, LTV·DTI 등의 투기 규제 정책이 형해화됨. 전매제한 완화, 실거주의무 3년 유예 등 규제 완화 대책을 쏟아내고 있음. 심지어 무분별한 재건축으로 인한 사회적 낭비를 막기 위해 안전진단제도를 두고 있는데, ‘24년 1월, 30년 이상 아파트는 안전진단을 통과하지 않아도 사업을 추진할 수 있게끔 규제를 완화하겠다고 함.
특히 1기 신도시 아파트의 용적률 상향 등 특혜를 주는 노후도시특별법은 난개발, 예산낭비, 집값 폭등, 투기 유발 등 심각한 문제를 불러올 수 있음. ‘노후도시특별법’이 전국 51곳에 지정될 수 있다고 하지만, 사업성을 고려하면 서울과 수도권 특정 단지에서 사업이 추진될 가능성이 높으며, 수도권 집중과 지역 불균형 현상이 나타날 것이 우려됨.

2. 정책 전환 제안

1) 전세사기⋅깡통전세 피해 구제⋅예방 및 세입자 보호 강화

전세사기 피해자 구제를 위한 ‘선지원후회수’방안 도입, 선순위 채권 매입, 임차주택 관리 지원 강화, 신탁사기 피해 임차인 주택인도소송 유예 및 강제집행 중지, 피해자 법률 지원(피해자 파산·회생, 사기 임대인 사망 등) 강화, 차별적 금융지원제도 등 제도 개선
집값과 전월세 가격 급등락에 따른 보증금 미반환 위험 방지, 세입자들의 주거 안정을 위한 계약갱신 보장 횟수 확대, 신규 임대차 계약시에도 임대료 인상률 상한제 적용, 전월세신고제 과태료 부과 시행 유예 중단, 모든 전월세거래를 신고하도록 개선
각종 세제 혜택 등을 받고 있는 임대사업자 의무(임대기간, 임대료, 불법건축물, 보증금 반환보증보험 등) 이행에 대한 정부와 지자체의 관리·감독 강화

2) 양질의 장기공공임대주택 확대

윤석열 정부 출범 후 삭감된 장기공공임대주택 예산(연 평균 17%)을 최소한 문재인 정부 수준으로 복원
서울 등에서는 도심내 저소득층을 위한 매입임대주택 공급이 원활히 이뤄지도록 매입임대주택 예산 2022년 수준으로 복원.
윤석열 정부 들어 절반으로 축소된 건설형 공공임대주택 공급량(문재인 정부 7만호→ 윤석열 정부 3.5만호) 복원
기후 위기 시대의 노후 공공임대주택 에너지 효율 향상을 위한 ‘노후 공공임대주택 리모델링’ 사업 확대와 예산 확대

3) 재개발·재건축 공공성 강화를 위한 개발이익 환수 및 정비사업 규제 강화

재건축사업의 개발이익의 일부를 환수하는 ‘재건축부담금’을 강화해 취약계층 등 주거복지 향상에 사용하도록 하는 ‘재건축초과이익환수법’ 개정
정비사업의 노후도와 안전진단 요건 강화 및 재건축 연한 40년으로 확대, 정비사업의 투명성과 민주성 확보를 위한 주민동의율 상향 등 정비사업 규제 강화
재개발·재건축 등 정비사업 추진시, 공공임대주택 공급 비율 확대 및 의무화 등 정비사업 공공성 강화
집값 상승, 부동산 투기, 자원낭비 등을 초래하는 노후계획도시특별법 폐지

4) 부동산 투기 규제 강화