전세제도 개혁을 위한 정책토론회를 개최했습니다

국회의원 문진석·윤종오·전용기·황운하, 참여연대는 오늘(9/6) 오전 10시, 국회의원회관 제9간담회의실에서 <국민 주거권 실현을 위한 전세제도 개혁 정책토론회>를 개최했습니다. 이번 토론회는 역전세, 깡통전세, 전세사기 등의 폐해가 이어지면서 전세제도의 보완과 폐지론이 제기되고 있는 바, 제도의 운영 현황과 문제점을 살펴보고 세입자의 주거권과 주거 안정을 실현하기 위한 개혁 방향을 모색하기 위해 마련되었습니다.

첫 번째 발제를 맡은 임재만 세종대 교수(참여연대 민생희망본부 실행위원)는 최근 대두된 전세사기·깡통전세 사태에 대해 “부담능력을 넘는 전세 수요 확대, 대출·보증기관의 도덕적 해이, 무·소자본 갭투기 성행이 이러한 문제를 심화시켰다”고 지적했습니다. 전세보증금의 약 17% 이상이 전세대출을 통해 조달되는 등 주택의 금융화가 심각하고, HUG(주택도시보증공사)의 대위변제액이 2023년 4.5조원에 달하는 등 전세 대출과 보증의 위험성에 대해서도 비판했습니다.

특히 임차인이 대출을 받아 이자를 상환하고 이를 임대인이 투자자금 등으로 활용할 수 있는 전세제도 구조상 “명목상 세입자에게 ‘저렴한 주거방안’처럼 보이나 사실은 전세 수요가 높아질 수록 전세가가 상승하고, 그에 따라 주택가격이 상승하는 부작용이 있고, 정작 집값이 하락했을 때 발생하는 보증금 미반환의 리스크는 오로지 세입자에게 전가된다”고 강조했습니다.

임재만 교수는 이러한 전세제도로 불거지는 피해를 최소화하기 위한 방안으로 △전세가율 또는 보증한도 규제, △전세대출 원금과 이자 상환 의무를 분리하는 대출 구조 개혁, △전세권 설정 의무화 등을 제안했습니다.

두 번째 발제를 맡은 김태근 변호사(법무법인 융평)는 “수도권 인구 밀집, 금리 급락·급등에 따른 주택 가격 불안정 등으로 세입자들의 주거 불안은 심화되었다”며 지역·자산에 따른 양극화가 전세사기 문제에 기여했다고 지적했습니다. 또한, 전세가 본질적으로 임대인에 대한 무이자 대출인 만큼 주택 가격이 상승했을 때 임대인의 LTV(주택담보대출비율), DSR(총부채원리금 상환비율)과 같은 금융규제를 회피하는 역할을 하고, 주택 가격의 버블을 확대한다는 점을 강조하며 “2008년 세계 금융위기를 불러온 서브프라임 모기지 사태의 한국판”이라고 비판했습니다.

김태근 변호사는 전세제도를 직접 제한할 경우 도시 중심의 주택 월세 폭등 등 청년 세입자의 주거비가 급등할 수 있다고 지적하면서도 부작용을 최소화하는 수준에서 전세제도를 개혁하여야 한다고 설명했습니다.

구체적으로 △전세금을 주택의 공시가격(시세의 60~70%) 이하로 제한, △20년 장기전세주택 등 공공주택 전세 확충, △민간임대사업자의 보증보험가입 의무 위반 시 형사처벌 조항 규정, △임대사업자가 아니더라도 5억원 이하 전세계약에 대한 보증보험 가입 의무화, △세입자의 전세보증금보증보험 가입 의무화 등을 제안했습니다. 더불어 전세사기에 대한 형사처벌 및 범죄수익 몰수·추징 강화, 공공임대주택 공급 확대, 지역균형 회복 등이 필요하다고 덧붙였습니다.

이어진 토론에서 고종완 금융위원회 금융발전심의위원(한국자산관리연구원장)은 “전세는 월세에 비해 주거비 부담이 낮고 주거사다리 기능을 한다는 장점이 있으나 동시에 임대인-임차인간 불균형 관계에서 오는 단점이 공존한다”고 평가했습니다. 따라서 인위적으로 전세를 폐지하고 월세화하는 방안은 주거안정과 복지 추구 측면에서 바람직하지 않다고 지적했습니다. 고종완 심의위원은 전세대출한도 제한, 3단계 스트레스 DSR 강화대책은 고가전세에 한해 적용, 다주택자 세금 및 금융규제 강화 등 금융 측면에서의 개혁이 필요하고, 모든 전세계약에 대한 반환보증 의무화, 안심전세 체크리스트 등 공인중개사 설명의무 강화, 전세 애스크로 제도 도입 검토 등을 제안했습니다.

다음으로 안상미 전세사기·깡통전세 전국 피해자대책위원회 공동위원장은 “전세라는 제도가 임대인의 이익을 우선시하는 제도로 자리잡았다”고 비판했습니다. 안상미 공동위원장은 세입자 입장에서는 무엇보다도 보증금 미반환으로 인한 손실이 커지지 않는 것이 중요하다며 전세가율과 보증한도를 시세의 60~70%로 제한하는 방안이 필요하다고 강조했습니다. 이어서 임대인이 보증금반환보증을 의무로 가입하도록 하고 다양한 전세사기 유형을 포괄할 수 있는 전세사기처벌법 제정, 주택가격 안정화를 통한 주거비 부담 완화 등이 기반이 되어야 한다고 설명했습니다.

이강훈 변호사(참여연대 운영위원회 부위원장)는 “주택의 시세 수준에 해당하는 전세보증금까지 정부가 보증을 해주는 탓에 전세보증금 미반환 위험이 커졌다”며 보증한도를 집값의 일정 비율 수준으로 제한하고, 전세보증금반환보증 뿐 아니라 전세대출에 대한 보증까지 이를 확대 적용할 필요가 있다고 지적했습니다. 또한, 임차인이 직접 전세권을 설정하는 것보다 임차권의 물권화를 추진하는 방향에서 전세제도 개혁이 이루어지는 것이 보다 바람직하다며 임차권에 임의경매 청구권 부여 등 현행 법체계를 활용하면서도 드러난 문제점을 해결하는 방안을 검토할 필요가 있다고 설명했습니다. 이강훈 변호사는 “정부가 주택 경기 부양을 위해 가격과 보증금 시세를 유지, 상향시키는 정책을 펼치고 있다”며 우려를 표했습니다. 신생아 대출 등 주택 담보대출과 전세대출 확대, 비아파트 매입 임대 확대 등의 정책은 주택 가격을 인위적으로 높이고 과도한 가계 부채를 양산할 뿐이라고 비판하며 더 늦기 전에 전세제도 개혁과 정책 개선에 정부와 국회가 나서야 한다고 강조했습니다.

박상윤 안심주택임대협동조합 위원장은 “이른바 역전세라 불리는 보증금 미반환 전세사고의 원인은 단순하지 않고 다양하다”며 부동산 가치 하락, 보증보험 한도 제한(공시지가의 126%), 주택담보대출 규제 등에 기인한 것이라 설명했습니다. 발제 등에서 제안된 전세가격을 통제하고 임대인의 권한을 축소하는 정책에 대해 “일시적인 효과는 있을 수 있으나 주택 공급이 줄어들 수 있는 만큼 부작용을 최소화하기 위한 노력이 병행되어야 한다”고 지적했습니다. 전세제도로 인해 우리나라가 OECD 국가 중 소득대비 주거비 부담이 가장 적은 등 전세제도를 폐지하는 것 역시 신중한 검토가 필요하다고 덧붙였습니다. 박상윤 위원장은 민간주택조합 임대주택, ‘든든전세’ 확대 등 임대방식의 다양화를 통한 주거 안정화가 필요하다고 제안했습니다.

토론회 참가자들은 오늘 이 자리가 안정적인 주거 보장을 위해 전세제도를 둘러싼 다양한 정책 개선방안을 검토하는 의미있는 자리였다고 평가하며 제안된 개혁방안을 비롯하여 전세개혁을 위한 다양한 논의가 계속 이어지길 바란다고 의견을 모았습니다.

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