- 취지와 목적
- 지난 21대 국회에서 계약갱신청구권과 임대료인상률 상한제를 골자로 한 임대차법 개정이 이뤄졌습니다. 하지만 전국의 세입자들이 전세사기와 깡통전세로 보증금을 돌려받지 못하고 있고, 작년과 올해 여덟명의 세입자가 목숨을 잃는 비극이 발생했습니다. 전세사기와 깡통전세 피해가 커지면서 현행 주택임대차보호법 개정 요구가 커지고 있음에도 22대 국회에서 전세사기 예방과 세입자 보호를 위한 입법 발의와 논의는 이뤄지지 않고 있는 답답한 상황입니다. 여기에 더해 윤석열 정부와 국민의힘은 세입자 권리를 강화하기는 커녕 오히려 세입자들의 주거 불안을 가중할 임대차법 폐지나 민간임대사업자 활성화 방안을 제시하고 있습니다.
- 이런 상황에서 진보당 윤종오 의원은 세입자들의 보증금과 주거권 보장을 강화하는 내용의 주택임대차법 개정안(의안번호 2205840)을 발의했습니다. 윤종오 의원안은 계약갱신청구권을 임차인이 제한없이 쓸 수 있게 하고, 지역별로 적정임대료산정위원회를 설치해 적정임대료를 고시하며 주택임대차표준계약서 사용을 모든 임대차계약에 의무화하는 한편 ‘깡통전세’ 및 무자본 갭투기를 막기 위해 전세보증금의 범위를 주택가격의 일정 비율로 제한하고, 임대인의 정보제공 의무를 강화하는 등 ‘전세사기’로부터 임차인을 보호하는 내용이 담겨 있습니다. 특히 전세가율 규제는 21대 국회에서도 윤준병·심상정 의원이 발의한 바 있으며, 전세사기 피해자와 시민대책위에서 전세사기 예방 대책으로 요구해온 내용이다. 기울어진 임대차 시장에서 주거 불안과 보증금 미반환 위험에 노출된 세입자들에게 이번 법안 발의는 가뭄에 단비가 아닐 수 없습니다.
- 이에 진보당 윤종오 의원, 주거권네트워크, 전세사기·깡통전세 문제 해결을 위한 시민사회대책위원회, 민달팽이유니온, 민변 민생경제위원회, 참여연대는 오늘(11/25) 오후2시, 국회 소통관에서 22대 국회에서 세입자 주거권 보호와 전세사기 예방을 위한 주택임대차보호법 개정을 촉구하는 기자회견을 개최했습니다.
2. 주요 발언
1) 이철빈 전세사기·깡통전세 피해자 전국대책위원회 공동위원장
- 딱 3년 전쯤 저는 전셋집에 입주했고, 들뜬 마음으로 집을 꾸미느라 바빴습니다. 보증보험 가입해주겠다는 임대사업자의 말을 믿고 기다렸지만, 돌아온 것은 임대인이 60억원이 넘는 종부세를 미납했다는 소식과 세무서 압류였습니다. 이후 제 보증금을 돌려받기 위해 백방으로 알아봤지만, 현행법 내에서는 제가 할 수 있는 일이라곤 없었습니다. 계약을 담당했던 공인중개사도, 임대차계약신고를 받은 담당 구청도, 전세대출 승인해준 은행도, 사무적으로 압류만 걸었던 세무서도, 보증보험 가입신청은 받았다는 보증기관도, 임대인의 사기행위에도 수사조차 생각않던 경찰도, 그 어디서도 도움의 손길을 받지 못했습니다.
- 전국에 수만명의 전세사기 피해자, 깡통전세 위협에 처한 수십만명의 전세 세입자들이 불안에 떨며 지내온지 2년입니다. 그저 ‘정보비대칭만 조금 개선해주면 또 알아서 잘 굴러가겠지, 지금의 전세사기 대란은 예외적인 사건일 뿐’이라고 안일한 생각을 고쳐야 합니다. 지금의 전세사기 대란은 기존의 주택임대차 시스템이 더 이상 작동하지 않는다는걸 말합니다. 자기자본 하나없이 임차인 보증금을 집값에 육박하거나 그 이상으로 무리하게 받아서 다른 집을 수백채, 수천채 사는게 말이 됩니까? 그러면서 세금 체납하고, 근저당 원리금 상환 안해서 주택을 경매에 넘기면서 얼마나 많은 임차인을 벼랑 끝으로 내몰았습니까? 이제는 바꿔야 합니다. 임차인의 피 같은 보증금과 과다한 채무로 쌓아올린 그 모래성을 허물어야 합니다.
- 집을 팔면 보증금과 근저당을 모두 변제할 수 있도록 전세가를 규제하고, 임차인 있는 집을 팔 때는 반드시 사전통지와 함께 임차인이 계약을 해지할 권리를 보장해야 합니다. 임대차계약 즉시 대항력이 발생하도록 행정 시스템을 정비해야 합니다. 전세사기 예방대책 이외에도 적정 임대료 기준이 얼마인지 협의해서 공표하는 제도를 만들고, 임차인의 무기계약 권리를 보장해 더 이상 전월세 난민이 발생하지 않도록 해야합니다. 전세가 월세로 가속화되는 흐름에서 세입자를 보호하고, 주택임대차 시장을 공평하게 바꿔나갈 수 있도록 도와주십시오!
2) 지수 민달팽이유니온 위원장
- 지금의 주택임대차보호법은 세입자들의 삶을 충분히 담아내지 못합니다. 전세사기, 깡통전세를 근절하지도 전월세 인상에 시달리는 세입자를 보호하지도 못해, 세입자들의 고통이 계속되고 있습니다. 2024년 11월 현재까지 전세사기 피해자로 인정 받은 수가 2만4천 건을 넘었습니다. 이들 중 74.4%가 40세 미만 청년층입니다. 청년 세입자 비율이 82.5%(2023년 기준)인 것을 감안하면, 대부분의 청년이 전세사기 위협을 느끼며 불안해하고 있습니다. 특히 지난 3년간(2021~2023년) 서울의 월세 가격이 크게 상승했습니다. 보증금이 5천만원 이하면서 전용 33㎡(약 10평) 이하인 주택의 월세는 2021년 평균 54만6천원에서 지난해 63만2천원으로 15.8%가 상승했습니다. 그러나 가파르게 치솟는 주거비 속도를, 청년들의 노동 소득은 따라가지 못하고 있습니다. 2025년 최저임금 인상률은 1.7%로 역대 두 번째로 낮은 수준을 기록했습니다.
- 그럼에도 국민의힘과 더불어민주당은 전체 인구의 1%도 되지 않는 고가 주택의 종부세를 개악하려 하고 있습니다. 반면, 2023년 기준으로 82.5%에 달하는 청년 세입자들을 위한 제도 개선은 손을 놓고 있습니다. 서울에서 10평도 안되는 주택의 평균 월세는 약 63만원, 1년이면 약 760만원입니다. 국회는 17억원 짜리 고가 주택에 사는 사람들의 종부세를 면제할 것이 아니라, 월 200만원이 채 되지 않는 돈으로 보증금과 월세를 내야 하는 세입자들, 주거비 아끼고 싶으면 위험한 전세라도 일단 계약하라는 종용에 시달리는 청년들의 집 문제를 이야기해야 할 것이다.
- 우리에게는 보증금을 떼이지 않는 집, 숨막히게 월세를 올리지 않는 집, 믿고 살 수 있는 집이 필요하다. 어느 공인중개사의 선의, 어느 임대인의 선의, 유독 운좋은 세입자의 복이 모두 맞아떨어져야 안전하고 저렴한 집에 오래살 수 있는 사회, 이제는 끝내야 한다. 주택임대차보호법을 바꾸고, 세입자 권리를 강화하여, 더 많은 이들의 주거권을 보장하는 길로 나아가야 한다.
3) 소현민 변호사, 참여연대 민생희망본부 실행위원
- 우리 주택임대차보호법은 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하는 법으로, 계속해서 보완되어 왔습니다. 지난 2020년에는 1회에 한한 계약갱신요구권과 임대료 인상률 상한제가 도입되어 무주택 세입자를 보호하는 최소한의 장치로서 자리 잡기도 하였습니다. 그러나 4년이라는 짧은 기간 이후에 이리저리 옮겨다녀야 하는 세입자들의 불안정한 주거 현실과, 세입자들의 전 재산이라고 할 수 있는 임대보증금을 돌려받지 못할 수도 있는 위험은 여전히 상존하고 있습니다. 그럼에도 국토교통부는 지난 6월 계약갱신청구권과 전월세상환제를 폐지해야한다는 의견을 밝히는 등, 국민 주거생활 안정과는 역행하는 모습을 보여주고 있습니다.
- 반면 이번 주택임대차보호법 개정안은 임대료와 보증금의 상승에 따른 주거 불안과, 전세사기와 깡통전세로 인한 보증금 미반환의 위험을 방지하는 내용을 담고 있는 반가운 법안입니다. 이번 개정안은 ① 계약갱신요구권 행사의 횟수 제한을 삭제하여, 안정적이고 장기적인 주거가 가능하도록 하고 있습니다. ② 임대인이 변경된 경우에는 양도인과 양수인에게 통지의무를 부과하고, 임차인이 임대인의 변경을 원하지 않는 경우 계약 해지권을 인정하여 전세사기 바지임대인 문제를 방지하고 있습니다. ③ 임대차보증금은 임차보증금과 선순위 담보권, 세금 체납액을 더한 금액의 70%를 초과할 수 없도록 하고, 임차보증금이 일정 기준 이하인 임차인은 다른 담보권자보다 우선하여 임차보증금 전액을 변제받을 수 있도록 하여 보증금 미반환의 위험도 대폭 줄이고 있습니다. ④ 계약기간 만료 후 보증금이 미반환된 경우, 임차인의 임대보증금 대출이자를 임대인이 부담하도록 하고 있습니다.
- 이미 유럽이나 미국과 같은 다른 나라에서는 이미 수십 년 전 도입된 제도들입니다. 늦은 감이 없지 않으나, 보증금과 임대료가 치솟은 이 현실에서, 그리고 수많은 피해자가 발생한 전세사기와 깡통전세 문제를 앞으로라도 방지하기 위해서는, 이 개정안이 담고 있는 내용들은 국민들의 주거 불안정 해소를 위하여 필요한 내용들이라고 할 것입니다.
4) 이강훈 변호사, 주택세입자법률지원센터 세입자114 센터장
- 2021년 이후 대규모 전세사기와 깡통전세 피해로 주택임대차 제도의 문제점과 위험성이 확인되었습니다. 주택임대차보호법 등의 개정을 통하여 주택 임대차 시장의 투명성을 제고하고 임차인의 지위와 권리를 강화하여 안전한 전세 거래가 이루어질 수 있는 거래 환경과 규제 시스템을 만들어 주거 안정을 달성할 필요가 있습니다. 참여연대를 비롯한 시민단체, 학계, 관련 전문가들이 전세 문제 해결을 위한 다양한 방안을 제시하고 있음에도 국회에서 관련 법안 논의는 이뤄지지 않고 있습니다. 반면 임대사업자와 건설업자들을 위한 각종 규제 완화에 속도를 내고 있습니다.
- 현행 임대차 제도에서라면 세입자들이 전세사기와 깡통전세를 피하기 어렵습니다. 전세사기 피해를 통해 최우선 변제금 제도, 보증금 반환 능력이 없는 매수인으로의 주택 양도 문제와 같은 소위 ‘바지 임대인’ 문제, 임대인의 설명의무 및 공인중개사의 확인·설명, 불안정한 공시제도 등의 문제점이 드러났음에도 이와 관련된 주택임대차보호법, 공인중개사법 개정안은 법안 발의 건수도 적을 뿐 아리라 그 내용도 부실합니다. 특히 전세보증금을 집값의 일정 수준 이상으로 계약하지 못하도록 하는 전세가율 규제가 중요한데, 지난 21대 국회에서 발의되었던 전세가율 규제 법안은 22대 국회에서 단 한 건의 법안도 발의되지 않았습니다. 더이상 세입자들을 전세사기와 깡통전세 위험에 방치해서는 안 됩니다.
- 2021년 이후 대규모 전세사기와 깡통전세 피해로 주택임대차 제도의 문제점과 위험성이 확인되었습니다. 주택임대차보호법 등의 개정을 통하여 주택 임대차 시장의 투명성을 제고하고 임차인의 지위와 권리를 강화하여 안전한 전세 거래가 이루어질 수 있는 거래 환경과 규제 시스템을 만들어 주거 안정을 달성할 필요가 있습니다. 참여연대를 비롯한 시민단체, 학계, 관련 전문가들이 전세 문제 해결을 위한 다양한 방안을 제시하고 있음에도 국회에서 관련 법안 논의는 이뤄지지 않고 있습니다. 반면 임대사업자와 건설업자들을 위한 각종 규제 완화에 속도를 내고 있습니다.
- 현행 임대차 제도에서라면 세입자들이 전세사기와 깡통전세를 피하기 어렵습니다. 전세사기 피해를 통해 최우선 변제금 제도, 보증금 반환 능력이 없는 매수인으로의 주택 양도 문제와 같은 소위 ‘바지 임대인’ 문제, 임대인의 설명의무 및 공인중개사의 확인·설명, 불안정한 공시제도 등의 문제점이 드러났음에도 이와 관련된 주택임대차보호법, 공인중개사법 개정안은 법안 발의 건수도 적을 뿐 아리라 그 내용도 부실합니다. 특히 전세보증금을 집값의 일정 수준 이상으로 계약하지 못하도록 하는 전세가율 규제가 중요한데, 지난 21대 국회에서 발의되었던 전세가율 규제 법안은 22대 국회에서 단 한 건의 법안도 발의되지 않았습니다. 더이상 세입자들을 전세사기와 깡통전세 위험에 방치해서는 안 됩니다.
- 아울러 현행 전월세신고제를 확대하여 모든 임대주택의 등록 의무화하는 한편 임대주택과 임대사업자에 대한 관리·감독 행정을 강화하는 등의 임대사업자 제도 개선도 필요합니다. 22대 국회는 조속히 전세사기와 깡통전세 예방을 위한 주택임대차보호법 개정에 나서야 할 것입니다.
3. 개요
- 제목 : 전세사기 피해 예방 및 세입자 보호를 위한 주택임대차보호법 개정 촉구 기자회견
- 일시·장소 : 2024년 11월 25일 월요일 오후2시, 국회 소통관
- 주최 : 진보당 윤종오 의원, 전세사기·깡통전세 문제 해결을 위한 시민사회대책위원회, 주거권네트워크, 민달팽이유니온, 민변 민생경제위원회, 주택세입자법률지원센터 세입자114, 참여연대
- 진행안
- 의원발언 : 윤종오 의원
- 발언1 : 이철빈 전세사기·깡통전세 피해자 전국대책위원회 공동위원장
- 발언2 : 지수 민달팽이유니온 위원장
- 발언3 : 소현민 변호사, 참여연대 민생희망본부 실행위원
- 발언4 : 이강훈 변호사, 주택세입자법률지원센터 세입자114 센터장
- 문의 : 참여연대 주거조세팀 02.723.5052
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