매입 완료 주택(1,680호) 중 배당절차 완료 11%(186호)에 불과해
피해회복률 최저 23%, 최고 100% 편차 커, 향후 낮아질 가능성 높아
방어입찰 등으로 낙찰포기, 미매입 주택 증가 예상돼, 대책 마련 시급
참여연대는 오늘(9/7) LH(한국토지주택공사)가 매입을 완료한 전세사기 피해주택에 대한 현황 분석 결과를 발표했다. 이번 분석은 진보당 윤종오 의원실이 LH로부터 제출받은 자료를 토대로 진행됐으며, LH가 매입을 완료한 피해주택 총 1,680호(개정 전 73호 포함)의 유형·지역·평균 보증금·피해 회복률 등을 분석했다. 분석 결과, 경매 배당절차까지 완료한 주택 186호의 평균 보증금은 9,245만 원, 평균 피해회복금(경매차익+배당금)은 6,674만 원이고, 평균 회복률은 약 74%로 나타났다.
그러나 지난 6월 30일 기준으로 윤종오 의원실에 제출된 LH 자료와 비교했을 때 일부 수치가 차이가 있어 이에 대한 명확한 소명이 필요하다. 참여연대는 LH의 피해주택 매입으로 피해가 회복되는 점은 긍정적으로 평가하면서도, 주택의 경매 진행 상황·유형·지역·보증금 규모 등에 따라 피해 회복률의 차이가 크다는 문제를 제기했다. 또한 최우선변제금조차 회복하지 못하거나, 경매 낙찰가 상승 등으로 LH가 매입을 포기하는 사례가 발생할 가능성이 있다며, 이를 보완할 전세사기특별법 개정이 시급하다고 강조했다.
LH는 지난해 11월부터 개정된 특별법에 따라 본격적으로 피해주택을 매입하기 시작했으며, 올해 8월 14일 기준으로 총 1,680호를 매입 완료했다. 그러나 이 중 1,188호(71%)는 아직 경매 차익 산정 중이거나 배당 전 단계로, 실제 피해 회복 여부가 확정되지 않았다. 또, LH가 매입한 다가구·다중 주택 중에는 비피해 가구 283호도 포함된 것으로 확인됐다<그림1 참고>
<그림1> LH 전세사기 피해 주택 매입 완료 현황(8/14 기준, 단위 호)
배당이 완료된 186 호의 주택을 유형별로 살펴보면, 오피스텔이 53호(29%)로 가장 많았고, 이어 도시형생활주택 52호(28%), 다가구주택 38호(20%, 5채), 아파트 30호, 연립주택 9호, 다세대 4호 순이었다.<아래 그림2 참고> 지역별로는, 인천 82호, 대전 13호, 세종 9호, 광주·강원 3호, 서울·경기 2호, 경북·대구·울산·전남 1호였다.
<그림2> LH에서 매입한 전세사기 피해 주택 유형(8/14 기준, 단위 호)
배당이 완료된 186호의 평균 보증금은 9,245만 원으로, 최소 3천 만 원에서 최대 3억 100만원까지 다양했다. 이 중 보증금 1억 원 이하인 주택이 138호(74%)로 대다수를 차지했다.
<그림3> LH에서 매입한 전세사기 피해주택의 보증금 규모(8/14 기준, 단위 호)
매입 주택의 평균 경매 배당금은 3,294만 원으로, 배당금을 통한 보증금 회복률은 평균 35%에 그쳤다. 배당금 회복률을 구간별로 살펴보면, 배당금이 0% 구간이 42호, 1%~30% 이하가 29호로, 배당금 30% 이하인 가구가 38%(71호)에 달했다. 반면, 평균 경매 차익은 3,380만 원으로, 경매차익 회복률은 평균 39%로 나타났다, 경매 차익 0% 26호, 1~30% 이하가 25호로 확인됐다. 이는 배당금을 통한 보증금 회복률보다 경매 차익을 통한 회복률이 다소 높은 것으로 분석된다. LH가 피해 주택을 매입한 경우와 그렇지 않은 경우 사이에 피해 회복률의 격차가 커질 수 있으므로, LH는 피해 주택 매입을 최대한 확대해 피해 회복률을 높여야 한다.
한편, 국토부가 지난 6월 26일 발표한 ‘「전세사기 실태조사 및 피해자 지원 현황」에 따르면, 경매 차익 산정까지 완료된 79호의 평균 피해회복률은 약 80% 수준이었고, 보증금을 전액 회복 사례도 20호에 달했다. 그러나 이번 참여연대 분석에서는 평균 피해회복률이 74%로 다소 낮아졌고, 회복률은 최저 23%에서 최고 100%까지 편차가 컸다. 구간별로는 30% 미만 2호, 30%~ 50% 미만 43호, 50% 이상 141호였으며, 이 중 50호는 보증금을 전액 회수한 것으로 나타났다. 배당이 완료 주택 수가 79호에서 186호로 늘어나면서 평균 피해회복률이 낮아지는 경향을 보이고 있으며, 향후 배당 완료 주택 수가 더 증가하면 평균 회복률은 더 하락할 가능성이 높다. 특히, 최근 채권자와 대부업자 등이 방어 입찰에 나서며 낙찰가가 높아지고, 이에 따라 경매 차익이 줄어들거나 LH가 매입을 포기하는 사례가 발생할 가능성도 높아지고 있다.
참여연대는 이번 분석에서 6월 30일 기준 자료와 불일치한다는 점을 지적했다. 당시 자료에서는 피해회복률 0%인 가구가 4호, 8%인 가구가 1호였으나, 이번에 자료에서는 이들 모두 ‘경매 배당 전’ 상태로 바뀌었다. 또한, LH 감정가가 상향된 사례도 10건 확인되었는데, 인천의 한 오피스텔은 경매차익이 700만 원에서 3,600만 원으로 늘어나면서 피해회복률이 43%에서 78%로 급등했다. 이에 참여연대는 국토부가 이러한 차이에 대해 명확하게 소명할 것을 요구했다.
참여연대는 LH 매입을 통해 일정 부분 피해 회복이 이뤄지는 것은 긍정적이라면서도, 주택임대차보호법에서 정한 최우선변제금 조차 돌려받지 못하는 피해자가 존재하고, 향후 더 증가할 것이 예상된다고 우려했다. 또한 선순위 가등기, 유치권, 가처분 등 복잡한 권리관계로 LH가 매입하지 못하는 주택의 피해자와 높은 낙찰가로 LH가 매입을 포기하는 주택의 피해자 등은 공공임대주택 거주 외 다른 선택지가 없다며, LH 매입 방안의 한계를 보완할 전세사기특별법 추가 개정을 거듭 촉구했다.
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