2027년 공공임대주택 예산안 분석 및 평가

2027년 공공임대주택 예산안, 고소득층을 위한 청년·신혼부부 대상 보편형 임대주택 확대에 편중돼
공공임대 예산 29.9조 원 편성, 실질적 증가폭은 미미해
연소득 1억 가구에 보편형 임대주택 공급(6.2조 원) 신설 필요한지 의문
보편형 예산 축소 및 통합공공임대주택 예산 확대 필요

정부는 지난 9월 1일 820.9조 원 규모의 2027년도 예산안을 발표했습니다. 이번 예산안에는 반도체 호황에 따른 158.5조 원 규모의 미래대응기금(청년계정 13.3조 원)이 포함되었습니다.

최근 수도권과 서울을 중심으로 전세가격이 상승하는 가운데, 전국적으로 월세가격 상승세도 지속되고 있습니다. 주택시장 안정을 위해서는 공공임대주택을 대폭 확대하는 것이 중요하기 때문에 참여연대는 2027년도 공공임대주택 예산안(주택도시기금, 미래대응기금)을 분석했습니다.

2027 공공임대주택 예산 : 고소득층도 들어가는 보편형 임대주택 예산만 대폭 증가

2027년도 공공임대주택 전체 예산은 29.9조 원(주택도시기금 27.0조 원, 미래대응기금 2.8조 원)으로 2026년 21.3조 원 대비 8.6조 원(40.4%) 증가했습니다. 이는 정부가 8·13 대책에서 발표한 보편형 임대주택에 6.2조 원, 미래대응기금에 신규 편성된 청년지원주택 예산 1.4조 원이 각각 반영되었기 때문입니다.

그러나 기준 중위소득 150% 이상의 청년·신혼부부 등을 대상으로 하는 보편형 임대주택 예산 6.2조 원을 제외하면 실질적 예산 증가액은 전년 대비 2.4조 원에 불과합니다. 소비자물가 상승률(3.1%)과 건설공사비지수 상승률(약 5%)을 감안하면, 공공임대주택 예산이 실질적으로 확대되었다고 평가하기 어렵습니다.

<표 1> 공공임대주택 예산안(2026~2027) (단위: 백만원, %)

공공임대주택 유형별 예산안을 살펴보면,▲건설임대주택 예산(융·출자)은 2026년 4.47조 원에서 2027년 8.8조 원으로 4.3조 원 증가했습니다. 이는 보편형 공공임대주택 예산(융·출자) 4.77조 원이 신규 편성되었기 때문입니다. ▲매입임대주택 예산(융·출자)은 2026년 12.0조 원에서 2027년 14.2조 원으로 2.14조 원 증가했습니다. 보편형 매입임대주택(융·출자) 0.5조 원과 청년지원주택(출자) 1.4조 원의 예산이 신규 반영되면서 전체 예산이 증가했습니다. ▲사실상 민간임대주택의 보증금을 지원하는 전세임대주택 예산은 2026년 5.5조 원에서 2027년 6.4조 원으로 0.9조 원 증가했습니다. 이 역시 보편형 전세임대에 0.9조 원이 신규 편성되었기 때문입니다.

                  <표2> 공공임대주택 예산안(2026~2027)             (단위 : 백만원 , %)

문제점 : 고소득 청년·신혼부부도 들어가는 공공임대 예산 확대로 취약계층 공공임대 축소 우려

2027년도 공공임대주택 예산안의 문제점은 크게 세 가지입니다. 첫째, 중산층 이상 청년과 신혼부부를 위한 보편형 임대주택 예산 증액과 물량 쏠림이 과도합니다. 둘째, 중산층 이상을 위한 보편형 임대주택(건설)의 주택도시기금 지원 비율(출자 33%, 융자 33%)과 저소득 취약계층을 위한 통합임대주택의 기금 지원 비율(출자 33%, 융자 33%)이 동일합니다.

한편, 주택구입 및 전세자금 예산은 전년 대비 48.7% 감소했으나, 대출 잔액 누적으로 이차보전 예산이 통합공공임대주택 출자 예산을 초과했습니다. 정부는 무분별한 정책 대출 확대가 재정 부담을 가중시키는 만큼 정책 대출 축소를 위한 로드맵을 마련해야 합니다.

내년도 보편형 임대주택 예산안은 건설형 4.5조 원(주택도시기금), 매입형 0.5조 원(미래대응기금), 전세형 0.9조 원(미래대응기금) 등 총 6.2조 원으로, 공공임대주택 전체 예산의 20.8%를 차지합니(<표 1> 참고). 다양한 소득 계층이 우수한 입지와 좋은 품질의 부담 가능한 주택에서 장기간 거주할 수 있도록 하려는 ‘보편형 임대주택’의 취지에는 공감합니다.

그러나 영구·국민임대주택 입주를 1년 이상 대기하는 저소득층이 2만 5천 명에 달하는 상황에서, 자력으로 주택을 임대하거나 분양받을 수 있는 기준 중위소득 150%(2인 629만 원, 3인 803만 원, 맞벌이 신혼부부 798만 원) 이상의 청년·신혼부부까지 입주가 가능하며, 지난 6월 맞벌이 신혼부부의 통합공공임대 소득기준을 기준 중위소득 220%(월 924만 원)까지 확대되었습니다. 그럼에도 이보다 더 높은 소득계층에게 한정된 주택도시기금을 지원하는 것은 납득하기 어렵습니다.

과거 박근혜 정부에서 청년·신혼부부를 위해 입주 자격 소득 기준을 6분위까지 상향한 행복주택을 도입한 이후, 취약계층을 위한 공공임대주택 공급이 지속적으로 감소했던 사례가 있습니다. 이번 보편형 공공임대주택 도입으로 취약계층용 공공임대주택이 다시 축소되는 것은 아닌지 우려됩니다. 또한 정권마다 새로운 유형을 신설하며 입주 대상, 임대료, 재정 지원 기준 등이 달라지는 복잡한 공공임대주택 체계를 오랜 논의 끝에 통합해가는 시점에, 또다시 보편형 공공임대주택을 신설하는 것은 적절하지 않습니다. 공공임대 수요를 면밀히 파악해 수요자가 원하는 지역과 면적 등을 종합적으로 반영한 질 좋은 통합공공임대주택을 확대하는 것이 타당합니다. 따라서 예산 심의 과정에서 보편형 임대주택 예산을 대폭 축소하고, 통합공공임대주택 예산을 확대해야 합니다.

도심 내 건설형 임대주택 공급이 어려운 여건 속에서, 매입임대주택 물량과 예산을 확대하는 방향성 자체는 적절합니다. 매입임대주택은 일반·청년·신혼부부·리모델링· 고령자·기숙사·전세사기 피해주택 매입 등 다양한 유형이 공급됩니다. 2027년도 매입임대주택 예산은 전년 대비 2.1조 원 증가했고, 신규 매입 물량도 6.25만 호로 전년(5.5만 호)보다 0.75만 호 늘어났습니다. 특히 청년과 신혼부부 대상 매입임대주택 물량이 전년대비 1.6만 호 증가한 점이 두드러집니다. 그러나 2024년 최저주거기준 미달 가구 비율이 3.9%로 전년보다 0.2%p 상승하고 노령 인구가 가파르게 늘고 있음에도, 취약계층 및 고령자용 매입임대주택은 단 1호도 늘어나지 않았으며, 호당 매입단가 인상 역시 청년·신혼부부 유형에만 적용되었다는 점은 납득하기 어렵습니다. 건설형과 전세형 공공임대주택 공급에서도 청년과 신혼부부 계층으로의 과도한 편중 현상이 나타나고 있어 우려를 자아냅니다.

예산안을 다룰 때는 기금 지원 총액뿐만 아니라 출자와 융자의 구성 비중을 살펴보는 것도 중요합니다. 기금 출자는 정부가 임대주택에 직접 재정을 지원하는 방식으로 원금 상환 의무가 없는 반면, 융자는 저리로 자금을 빌려주어 향후 원금을 상환해야 하는 방식입니다. 임대료가 낮고 장기간 안정적으로 거주할 수 있는 공공임대주택을 지속적으로 공급하려면 출자 비율을 높여야 합니다.

출자 예산은 2026년 8.1조 원에서 2027년 12.1조 원으로 4.1조 원 증가했고, 융자 예산은 2026년 14.0조 원에서 2027년 17.8조 원으로 3.8조 원 증가했습니다. 출자 예산의 증가 자체는 긍정적으로 평가할 수 있으나, 한시적으로 운영되는 미래대응기금에서 출자 비율이 100%인 청년지원주택 예산 1.4조 원 편성된 것이 주된 원인입니다. 더 큰 문제는 중산층 이상을 위한 보편형 공공임대주택의 기금 출자 비율이 저소득층 대상인 통합공공임대주택과 동일하다는 점입니다. 자력으로도 충분히 주택을 임대하거나 분양받을 수 있는 소득 수준의 청년과 신혼부부에게 저소득 취약계층용 임대주택과 동일한 비율로 기금을 지원하는 것은 형평성에 위배됩니다. 이처럼 주택도시기금의 운용 원칙과 우선순위를 훼손하는 예산 편성은 반드시 수정·보완되어야 합니다.

최근 주택도시기금 활용 시 공공임대주택 예산보다 주택구입 및 전세자금(융자) 예산의 증가세가 더 빠르게 나타났습니다. 그러나 올해 주택구입 및 전세자금 예산은 5.28조 원으로 전년(10.3조 원) 대비 48.7% 감소했습니다. 한국은행은 ‘정책금융의 공급 규모가 과도할 경우 주택시장 상황 등에 따라 주택가격의 상승 요인으로 작용하거나 금융기관의 리스크 관리 유인을 약화시킬 수 있다’고 지적한 바 있습니다. 서울과 수도권의 주택 매매가격 및 전월세 가격이 불안정한 상황에서 주택구입 및 전세자금 예산 축소 조치는 바람직하다고 평가할 수 있습니다. 한편, 저출생 대응을 이유로 상대적으로 소득 수준이 높은 가구까지 지원 대상을 확장한 점은 저소득 취약계층을 우선 지원해야 하는 기금의 본래 운용 목적과 상충됩니다. 또한 주택구입 및 전세자금 대출 잔액이 누적됨에 따라 이차보전 예산이 2023년 0.8조 원에서 2027년 2.07조 원으로 171% 급증하여 통합공공임대주택 출자 예산(1.55조 원)을 상회하고 있습니다. 무분별한 정책 대출 확대가 재정 부담을 가중시키는 결과를 초래한 것입니다. 따라서 향후 재정 부담을 고려해 정책 대출의 규모를 축소하는 게 바람직합니다.

개선 방향 : 보편형 임대주택 예산 대폭 축소하고 통합공공임대 예산 확대해야 

정부와 국회는 내년도 예산안 심의 과정에서 첫째, 중산층 이상을 대상으로 하는 보편형 임대주택 예산을 대폭 축소하고, 저소득 취약계층을 위한 통합공공임대주택 예산 및 물량을 실질적으로 확대해야 합니다. 둘째, 주택도시기금의 운용 형평성을 제고하기 위해서는 소득 계층별·유형별 기금 지원(출자 및 융자) 비율을 차등화하여 취약계층에 대한 지원을 강화해야 합니다. 셋째, 이차보전금 급증 등 재정 부담을 야기하는 무분별한 정책 대출 확대를 지양하고, 정책 대출 관리 및 연착륙을 위한 로드맵을 수립해야 합니다.

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