소액임차인 판단 시점을 ‘임대차계약 시점’으로 개정하고, 법원의 전향적 판결로 억울한 전세사기 피해자를 즉각 구제하라!
배당이의소송 피해 당사자(원고)와 미추홀구 전세사기피해대책위, 미추홀구 전세사기깡통전세 시민대책위, 전세사기깡통전세피해자 전국대책위, 전세사기깡통전세 시민사회대책위는 9월 16일 오후 2시, 인천지방법원 앞에서 소액임차인 판단 시점을 ‘최초 담보물권 설정 시점’에서 ‘임대차계약 시점’으로 변경하는 주택임대차보호법 개정안(서영교 의원 대표발의, 의안번호 2212133)의 조속한 통과와 법원의 전향적 판결을 촉구하는 기자회견을 개최했습니다.
배당이의소송을 제기한 정영욱씨는 2022년 1월 보증금 9천만 원에 임대차계약을 체결하고 같은 해 3월 입주했지만, 불과 4개월 만에 주택이 경매에 넘어가면서 전세사기 피해를 입었다고 설명했습니다. 정씨는 전입신고와 확정일자, 주택 인도 등 임차인으로서 필요한 요건을 모두 갖췄음에도, 자신의 계약 당시에는 소액임차인에 해당했지만 선순위 근저당권이 2015년에 설정됐다는 이유로 최우선변제 대상에서조차 제외되는 현행 임대차법의 문제점을 지적했습니다. 정씨는 “은행은 근저당을 설정 당시 최우선변제금액을 예상하고 대출을 실행했는데, 왜 그 이후 계약한 세입자는 최우선변제금조차 받을 수 없는지 이해할 수 없다”며, 소액임차인 해당 여부는 최소한 임대차계약 당시의 기준을 적용해야 한다고 강조했습니다. 이어 경매와 배당이의소송 과정에서 피해자가 추가로 법률 비용과 시간을 부담해야 하는 현실을 지적하며, 정부와 국회가 소액임차인 제도 개선에 즉각 나설 것을 촉구했습니다.
이어 서성민 변호사(민변 민생경제위원회)는 현행 소액임차인 최우선변제 제도가 형식적으로는 소액임차인을 보호하는 제도이지만, 실제 적용 과정에서는 선순위 담보권자의 재산권을 우선적으로 보호하는 결과를 낳고 있다고 지적했습니다. 특히 주택임대차보호법 시행령 부칙의 경과규정을 선순위 담보권 설정 이후 소액임차인의 최우선변제권으로 인해 담보권자에게 발생할 수 있는 경제적 불이익을 방지하기 위한 취지이지만, 그 결과 상위 법률인 주택임대차보호법이 보호하고자 하는 소액임차인의 권리가 사실상 무력화될 수 있다고 설명했습니다. 서 변호사는 소액임차인 해당 여부는 임대차계약 당시의 법령상 기준을 적용해 계약 당시의 기대 이익을 보호하고, 최우선변제금액은 선순위 담보권자의 신뢰와 재산상 이익을 고려해 근저당권 설정 당시의 기준을 적용하는 방식으로 해석하는 것이 합리적이라고 밝혔습니다. 이를 통해 선순위 담보권자의 신뢰를 보호하면서도 소액임차인의 최우선변제권을 실질적으로 보장할 수 있다고 강조했습니다.
서동규 민달팽이유니온 위원장은 미추홀구 전세사기 피해 문제를 해결하기 위해 경매 중지와 특별법 제정, 가해자 처벌 등을 요구해왔지만, 여전히 피해자들이 법원 앞에서 기자회견을 열어야 하는 현실은 전세사기 문제가 해결되지 않았음을 보여준다고 발언했습니다. 국토교통부 발표에 따르면 2026년 8월 한 달 동안에도 새롭게 전세사기 피해자로 인정된 건수가 658건에 달했다며, 동일한 피해가 반복되지 않도록 제도 개선이 시급하다고 강조했습니다. 서 위원장은 최우선변제금 제도 개선과 대항력 발생 시점 앞당기기, 바지임대인에 의한 피해를 막기 위한 임대차계약 관련 정보 제공 및 통지 의무 등 이미 제기된 전세사기 예방을 위한 제도 개선이 이뤄지지 않고 있다고 비판했습니다. 또한 2025년 6월 이후 체결된 신규 계약에는 현행 전세사기 특별법이 적용되지 않고, 특별법도 예방책도 충분하지 않은 상태가 이어지고 있다며, 정부와 국회가 더 이상 피해를 방치하지 말고, 9월 정기국회에서 최우선변제금 제도 개선을 비롯한 전세사기 재발 방지 입법 처리할 것을 촉구했습니다.
[기자회견문]
소액임차인 판단 시점을 ‘임대차계약 시점’으로 개정하고, 법원의 전향적 판결로 억울한 전세사기 피해자를 즉각 구제하라!
오늘 우리는 수많은 전세사기 피해자들의 피눈물이 서린 법원 앞에 섰습니다. 세입자들의 최소한의 생존권마저 짓밟고 있는 불합리한 법 제도의 맹점을 고발하고, 「주택임대차보호법」의 즉각적인 개정을 촉구하기 위함입니다.
임차인의 최소한의 주거 안정을 보장하겠다던 ‘소액임차인 최우선변제 제도’가 현장에서는 도리어 세입자들을 사지로 몰아넣는 법적 덫으로 작동하고 있습니다. 현행 법령과 판례의 해석은 지식인과 법률가조차 쉽게 예측할 수 없을 정도로 기형적입니다.
2023년 2월, 미추홀구에서 가장 먼저 세상을 떠난 피해자는 계약 당시 기준으로는 소액임차인이었지만, 주택에 이미 설정되어 있던 과거 선순위 근저당권 당시의 법 기준이 적용되는 바람에 최우선변제 대상에서 배제되었습니다. 결국 단 한 푼도 배당받지 못한 채 거리에 나앉을 위기에 처하자, 절망 끝에 삶을 포기해야 했습니다. 세 번째 희생자 또한 마찬가지였습니다. 2021년 당시 수도권 과밀억제권역 기준(1억 3,000만원 이하)으로는 명백한 소액임차인이었으나, 법원은 2017년 설정된 선순위 근저당권 기준(8,000만 원 이하)을 소급 적용해 소액임차인 지위를 박탈했습니다.
세입자에게 과거 근저당 설정 시점까지 일일이 소급해 계산해야 한다는 이 기이한 법 조항을 설명해 준 사람은 아무도 없었습니다. 법률가조차 알기 힘든 독소 조항에 가로막혀 피해 세입자들이 벼랑끝으로 삶이 내몰리고 있는 것입니다.
이 비극은 몇몇 세입자만의 문제가 아닙니다. 2023년 5월 인천시청 실태조사에 따르면, 미추홀구 전세사기 피해자 2,500여 세대 중 무려 900여 세대(36%)가 이 제도의 모순 때문에 최우선변제금을 받지 못했습니다. 전국 전세사기 피해자를 4만 세대로 추정한다면, 무려 1만 2천 세대가 넘는 영세 임차인들이 제도라는 허울 좋은 이름 뒤에서 쫓겨나고 있다는 뜻입니다.
과연 영세 임차인의 생존권을 보호하겠다는 주택임대차보호법의 입법 취지가 이렇게 무책임하고 잔인한 것이었습니까?
오늘 배당이의소송을 제기하고 재판을 앞둔 원고의 사례 역시 똑같은 비극의 연장선에 있습니다. 우리의 요구와 법리적 주장은 명확합니다. 소액임차인에 해당하는지 여부는 세입자가 실제 체결한 ‘임대차계약 당시’를 기준으로 판단하는 것이 타당합니다.
계약 당시 법적 요건을 충족한 소액임차인의 지위 자체를 전면 부정하고, 영세 임차인이 받아야 할 최소한의 생존 자금을 금융기관 등 선순위 채권자에게 몰아주는 배당은 사회적 약자를 보호하기 위한 법의 목적을 스스로 방기하는 처사입니다. 우리는 이번 소송을 통해 법원의 굳어버린 판례와 타성적인 해석에 경종을 울릴 것입니다.
하나, 법원은 소액임차인 최우선변제권의 입법 취지를 살려, 임차인의 계약 시점을 기준으로 소액임차인 여부를 판단하는 정의로운 판결을 촉구한다!
하나, 국회는 소액임차인 판단 시점을 ‘최초 담보물권 설정 시점’에서 ‘임대차계약 시점’으로 명확히 변경하는 「주택임대차보호법 개정안」을 즉각 통과시킬 것을 촉구한다!
하나, 정부와 국회는 최우선변제조차 받지 못하고 쫓겨나는 전국 피해 세대에 대한 실질적인 구제책을 즉각 마련할 것을 촉구한다!
우리는 더 이상 법의 맹점 때문에 눈물 흘리고 목숨을 끊는 임차인이 나오지 않도록, 이번 소송과 법 개정 투쟁을 끝까지 이어갈 것입니다.
2026년 9월 16일
미추홀구 전세사기피해대책위, 미추홀구 전세사기깡통전세 시민대책위, 전세사기·깡통전세피해자 전국대책위, 전세사기·깡통전세 시민사회대책위 일동
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