대통령의 잇따른 SNS 메시지, 임대사업자 제도 전면적인 개편과 공공임대주택 확대 통해 주택 공급 안정·서민 주거 안정 함께 추진해야
이재명 대통령이 SNS를 통해 다주택자 및 임대사업자 관련 정책 의지를 밝히며 부동산 시장 정상화에 대한 메시지를 연이어 발표하고 있다. 서울과 수도권의 과열된 주택시장 안정시키고 부동산 시장을 정상화하겠다는 의지를 표명한 것은 긍정적으로 평가할 수 있다. 특히, 임대사업자 제도의 구조적 문제점과 다주택자 대출 연장 관행을 지적한 것은 정부가 반드시 해결해야 할 정책 과제를 정확히 짚은 것이라는 점에서 의미가 있다. 그간 허술한 임대사업자 제도와 과도한 대출은 부동산 거품을 키우고 전세사기와 깡통전세 피해를 키운 주요 요인으로 작용해 왔다. 그러나 문제 제기에만 그치고 구체적인 제도 개선 방안으로 이어지지 않는다면, 변죽만 울린 채 시장의 혼란과 불확실성만 가중될 수 있다는 점을 간과해선 안 된다. 참여연대는 정부가 다주택자들의 주택담보대출을 축소하는 한편, 임대사업자들의 재정건전성을 실질적으로 제고할 수 있는 공공가이드라인을 마련할 것을 요구한다.
그동안 임대사업자 제도는 도입 취지와 달리, 임대사업자가 부담해야 할 의무에 비해 금융·세제·사회보험료 등에서 과도한 특혜가 부여되었고, 일부 다주택자들의 투기와 조세 회피 수단으로 악용되는 부작용을 낳았다. 참여연대의 분석 결과에 따르면, 등록임대사업자와 미등록임대사업자 간 세제 혜택이 20배 차이가 나는 사례도 발생하는 것으로 추정되었다. 이재명 대통령이 SNS에서 “등록임대 종료 이후에도 과도한 세제 혜택을 유지하는 것은 공평성에 어긋난다”고 언급하며, 일정 기간 경과 후 혜택을 축소하거나 폐지하는 방안을 제기한 것도 이러한 문제의식에 기반한 것이다.
2023년 기준 전체 가구 중 전월세 등 무주택 가구는 43.6%, 약 961만 가구에 이른다. 그러나 이 가운데 10년 이상 장기간 안정적으로, 급속한 임대료 인상 없이 거주할 수 있는 공공임대주택은 192만 호 수준으로 약 20%에 불과하다. 더욱이 현행 임대차 제도가 세입자들의 주거 안정을 충분히 보장하지 못하는 상황에서, 이를 보완할 임대사업자 제도는 유지하되 전면적인 개선이 필요하다. 임대사업자 제도는 ▲장기 임대 유지, ▲급속한 임대료 인상 억제, ▲양질의 임대주택 공급 확대라는 목표에 부합하도록 개선해야 한다. 특히, 전세사기 사례에서 확인된 것처럼 소형주택을 중심으로 불량 임대사업자가 존재하는 만큼, 재정건전성 확보와 관리·감독 강화는 미룰 수 없는 과제다. 아울러 최근의 월세 상승에 선제적으로 대응하기 위해 공공임대주택 공급의 대폭 확대도 병행되어야 한다.
아파트의 경우 2020년 8월 등록임대 제도가 폐지되어 신규 등록이 불가능하고, 임대의무기간 종료 후 자동 말소되는 구조다. 반면 비아파트는 신규 등록이 가능하지만, 더 이상 전세 운영이 어렵고 시세 차이도 크지 않아 월세 중심으로 운영될 수 밖에 없는 현실에 놓여 있다. 공공임대주택 재고가 충분하지 않고 임대차 규제가 미흡한 상황에서, 서민들의 주거 안정을 위해서는 등록임대의 갱신을 일정 부분 유도할 필요가 있다. 다만, 양도세 중과 배제는 임대사업자 제도와 상충하며, 임대사업자의 의무에 비해 과도한 혜택이므로 폐지하고 일정 기간 이후에는 중과를 적용하는 것이 타당하다.
임대사업자 및 다주택자 대출에 대한 규제 강화 논의가 진행되는 가운데, 임대사업자 신규 또는 갱신 등록 시 금융기관의 신용평가(RTI, 월세수입으로 이자를 납부할 수 있는지 여부)뿐만 아니라, 전세보증금 반환 능력까지 종합적으로 심사하는 제도 마련이 필요하다. 금융기관과 보증기관이 임대사업자의 재정건전성을 확인하고, 기준 미달 시 등록 갱신을 제한해야 하며, 기존 임대사업자에 대한 대출 회수 과정에서 발생할 수 있는 보증금 미반환 등 부작용도 함께 검토해야 한다. 금융당국은 재정건전성이 낮은 임대사업자에 대한 구조조정과 금융 지원 방안을 포함한 공공 가이드라인을 마련해야 할 것이다.
임대사업자 제도 개선은 특혜 축소나 대출 억제를 넘어, 주택 공급 안정과 서민 주거 안정을 위한 공공임대 확대와 세입자 보호 강화와 함께 추진되어야 한다. 참여연대는 이재명 대통령이 부동산 시장 정상화에 대한 의지가 구체적이고 실효성 있는 제도 개선으로 이어지기를 다시 한 번 촉구한다.
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